آموزش ضوابط و مقررات شهرسازی و معماری
ساعت ٤:۱۳ ‎ب.ظ روز ۱۳٩٠/٤/٤ : توسط : فریبا

  

 

آموزش ضوابط و مقررات شهرسازی و معماری

(بخش صدور پروانه)

حوزه معاونت شهرسازی و معماری

 

 

 

اداره کل تدوین ضوابط،نظارت و صدور پروانه

بهمن ماه 87

 

بخش اول: گردشکار صدور پروانه........................................................................................................................................................................................................................ 1

گردش کار صدور پروانه.......................................................................................................................................................................................................................................... 2

بخش دوم: ضوابط ساخت و ساز........................................................................................................................................................................................................................... 3

محل استقرار ساختمان در زمین:                              4

نحوه احداث بنا درشرق، غرب و یا جنوب ملک: .......................................................................................................................................................................................... 4

نحوه اقدام درخصوص باقی‌مانده املاک واقع در طرح­های اجرایی شهرداری: .................................................................................................................................... 5

نحوه احداث بنا در املاک زیر 100 مترمربع: ................................................................................................................................................................................................... 5

نحوه احداث بنا در املاک دارای اصلاحی: ..................................................................................................................................................................................................... 5

لغو مصوبات عدم نیاز به رعایت اصلاحی در  املاک  بر گذرهای تعریضی : ..................................................................................................................................... 6

حداکثر پیش­آمدگی مجاز: ..................................................................................................................................................................................................................................... 6

نحوه احداث بنا در حد 60 درصد به علاوه 2 متر و عدم رعایت پخ 45 درجه در مجاورت گذر:...................................................................6

حذف تدریجی پخ­ها در نماهای شهری: ............................................................................................................................................................................................................ 7

لزوم رعایت 60٪ مساحت: ..................................................................................................................................................................................................................................... 7

عدم رعایت پخ 45 درجه: ...................................................................................................................................................................................................................................... 7

نحوه کاهش سطح اشغال و استفاده از ارتفاع: ................................................................................................................................................................................................... 8

تقلیل سطح اشغال با افزایش ارتفاع: ..................................................................................................................................................................................................................... 8

ارتفاع و طبقه مجاز در تراکم 120 درصد: ........................................................................................................................................................................................................ 8

نوسازی املاک  بنای موجود بیش‌تر از تراکم طرح تفصیلی: ................................................................................................................................................................... 9

زمین­های شیب­دار و نحوه احداث بنا: ................................................................................................................................................................................................................ 9

تعریف زیرزمین، در اراضی شیب­دار: ................................................................................................................................................................................................................ 10

عدم احداث ساختمان­های مجزا: ............................................................................................................................................................................................................................ 10

نحوه احداث بنا در املاک دارای واحد تجاری:............................................................................................................................................................................................... 10

عدم احتساب  سرسرای انتظار و اطلاعات ساختمان در تراکم: ................................................................................................................................................................... 10

سطوح جزء تراکم: ................................................................................................................................................................................................................................................... 10

ارائه تسهیلات به شهروندان و بهبود فضاهای عمومی:.................................................................................................................................................................................... 11

وضعیت داخلی ساختمان­ها: .................................................................................................................................................................................................................................... 12

تسهیلات مربوط به حیاط خلوت و راه پله: ...................................................................................................................................................................................................... 14

ضوابط حیاط خلوت­ها: ........................................................................................................................................................................................................................................... 16

محاسبه سطوح راه‌پله و حیاط خلوت در ساختمان‌های مسکونی: ............................................................................................................................................................. 16

محاسبه زیربنای نورگیرها: ...................................................................................................................................................................................................................................... 17

وحدت رویه در پیشروی طولی ساختمان:........................................................................................................................................................................................................... 17

ضوابط بالکن‌ها: ......................................................................................................................................................................................................................................................... 19

تراکم­های مسکونی:................................................................................................................................................................................................................................................... 20

تراکم کاربردی اداری:.............................................................................................................................................................................................................................................. 20

تراکم جایگزین تجاری منتفی شده:..................................................................................................................................................................................................................... 20

ضـــوابـــط تکمیلی نورگیرها: .............................................................................................................................................................................................................................. 21

نحوه مترکشی و محاسبه زیربنا :............................................................................................................................................................................................................................. 24

ضـــوابـــط پارکینـــگ: ......................................................................................................................................................................................................................................... 25

حوزه بندی پارکینگ:............................................................................................................................................................................................................................................... 28

موارد عدم امکان تامین پارکینگ از نظر فنی و نحوه برخورد شهرداری:................................................................................................................................................ 30

ضوابط مقرارت راه پله و آسانسور........................................................................................................................................................................................................................ 38

ضوابط افراد معلول جسمی – حرکتی.................................................................................................................................................................................................................. 48

ضوابط طراحی معماری برای افراد معلول جسمی – حرکتی......................................................................................................................................................................... 49

مقررات ملی ساختمان................................................................................................................................................................................................................................................ 67

مقررات استفاده از اراضی:........................................................................................................................................................................................................................................ 69

اصلاحیه مصوبه 329 ک.م.5: ............................................................................................................................................................................................................................... 75

بخش سوم: عوارض................................................................................................................................................................................................................................................... 78

عوارض مربوط به مسکونی جهت تخریب و بازسازی و پروانه ساختمانی: ............................................................................................................................................ 79

عوارض تمدید پروانه: .............................................................................................................................................................................................................................................. 81

عوارض تغییر نقشه: ................................................................................................................................................................................................................................................... 81

عوارض اضافه اشکوب: ........................................................................................................................................................................................................................................... 82

عوارض کسری پارکینگ......................................................................................................................................................................................................................................... 83

عوارض مازاد تراکم: ................................................................................................................................................................................................................................................ 86

عوارض تغییر کاربرد: ............................................................................................................................................................................................................................................... 87

عوارض پیش آمدگی:............................................................................................................................................................................................................................................... 91

عوارض بیمـــه کارگـــران: .................................................................................................................................................................................................................................... 92

عــوارض ایمنــی ساختمانها در شهر تهران: ...................................................................................................................................................................................................... 92

عوارض حجمی استخر: ............................................................................................................................................................................................................................................ 93

معافیت از تجمیع در کاربرهای مسکونی و مختلط: ........................................................................................................................................................................................ 94

عوارض پذیره تجاری: ............................................................................................................................................................................................................................................. 96

عوارض پذیره اداری: ............................................................................................................................................................................................................................................... 98

عوارض پذیره صنعتی: ............................................................................................................................................................................................................................................. 100

عوارض پذیره واحدهای کلخانه ای و کشاورزی: ........................................................................................................................................................................................... 101

عوارض پذیره جهت شرکتهای مشاور: .............................................................................................................................................................................................................. 102

عوارض ورزشی: ........................................................................................................................................................................................................................................................ 103

عوارض هتل ها: ......................................................................................................................................................................................................................................................... 105

عوارض زیر بنا جهت صدور پروانه ساختمان های غیر (مسکونی، تجاری، اداری، صنعتی، ورزشی): .......................................................................................... 106

عوارض تفکیک اراضی: ......................................................................................................................................................................................................................................... 107

عوارض آموزشی دولتی: ........................................................................................................................................................................................................................................ 110

عــوارض زیربنای فضاهای آموزشــی غیر دولتی: ......................................................................................................................................................................................... 110

عوارض مازاد بر تراکم فضاهای آموزشی: ....................................................................................................................................................................................................... 110

عوارض پارکینگ های طبقاتی: ............................................................................................................................................................................................................................ 111

نحوه محاسبه عوارض پمپ بنزین و جایگاه های چند منظوره: ................................................................................................................................................................. 112

نحوه محاسبه عوارض خانه های خدا(مسجد، کلیسا، کنیسه، کنشت) :..................................................................................................................................................... 113

عوارض اماکن موقوفه مذهبی :............................................................................................................................................................................................................................. 114

عوارض جهت تغییر کاربری املاک واقع در طرح های دولتی: ................................................................................................................................................................ 115

نحوه محاسبه عوارض واحدهای تولیدی نان سنتی: ........................................................................................................................................................................................ 116

نحوه محاسبه عوارض واحدهای تولیدی نان غیرسنتی: ................................................................................................................................................................................. 116

تذکرات مندرج در کتاب ارزش معاملاتی املاک (سال 1381)............................................................................................................................................................... 117

تذکرات مندرج در کتاب ارزش معاملاتی املاک (سال1384)................................................................................................................................................................. 120

بخش چهارم: مدارک فنی....................................................................................................................................................................................................................................... 125

مدارک فنی مورد نیاز جهت صدور پروانه: ..................................................................................................................................................................................................... 126

نقشه­های محاسباتی سازه نگهبان و جداره گود : ............................................................................................................................................................................................. 126

چک لیست زلزله        ............................................................................................................................................................................................................................................. 128

چک لیست مبحث 19  130

استعلام از آتش‌نشانی در ساختمان‌های 6 طبقه و بیشتر: ................................................................................................................................................................................ 133

تاکید بر اعمال بخشنامه74018740/811 – 24/11/74 : .................................................................................................................................................................................... 133

استعلام آتش‌نشانی در مورد کاربری‌های عمومی: .......................................................................................................................................................................................... 133

صلاحیت مهندسین طراح و ناظر: ........................................................................................................................................................................................................................ 134

محدوده عمل و نحوه اجرا و کنترل مقررات ملی ساختمان در ساخت و ساز (توافقنامه): ................................................................................................................ 135

ارائه خدمات مهندسی برای پروژه­های با زیربنای ناخالص بیش از 3000 مترمربع : .............................................................................................................................. 136

روند مراحل کنترل و بررسی آیتمهای ضروری در فرآیند صدور پروانه (صرفاً در بخش کنترل فنی):.......................................................................................... 140

قوانین مرتبط با صدور پروانه انواع کاربردهای مورد درخواست................................................................................................................................................................ 141

مراحل کنترل ............................................................................................................................................................................................................................................................... 143

اعلام عوارض .............................................................................................................................................................................................................................................................. 150

استعلامات...................................................................................................................................................................................................................................................................... 151

 

 

 

 

 

 

 

بخش اول: گردشکار صدور پروانه

 

 

 

 

 

 

 

 

 

گردش کار صدور پروانه

 

 

 

 

 

 

 

 

بخش دوم: ضوابط ساخت و ساز

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

محل استقرار ساختمان در زمین:          

محل استقرار ساختمان در شرایط متعارف باید در قسمت شمالی زمین باشد، در موارد استنثنایی مانند وجود درختان قطور و یا شرقی غربی بودن زمین و نظایر آن موضوع با توجه به وضعیت استقرار ساختمان­های مجاور در شورای معماری مطرح و تصمیم لازم اتخاذ می­گردد. (19304/ش-14/8/52)

نحوه احداث بنا درشرق، غرب و یا جنوب ملک:

چنانچه تراکم مجاز در ساختمانی به عللی به مقدار صددرصد پر نشود یا مالک نخواهد تمام تراکم مجاز را درقسمت شمالی زمین بنا نماید، می­تواند مابقی تراکم را در ضلع جنوبی، شرقی یا غربی و به صورت یک یا چند واحد مستقل یک طبقه احداث نماید، مشروط بر این که:

1- فضای حیاط باقیمانده کمتر از 40 درصد کل زمین نباشد.

2- ارتفاع واحد مذکور از پای کار تا لبه دست­انداز بام به هیچ­وجه از 5/3 متر تجاوز ننماید (ارتفاع از کف تا زیر سقف بیشتر از 70/2 نباشد)

3- چنانچه واحد موردنظر در برگذر قرار گیرد باعث جلوگیری از ورود ماشین به حیاط یا پارکینگ مربوطه نگردد.

4- از واحد موردنظر هرگونه استفاده تجاری به استثناء مواردی نظیر دفتر مهندسی و مطب و غیره که قانون شهرداری صریحاً ذکر نموده است، ممنوع می­باشد. (34337-20/12/60)

پیش­بینی سرویس­های بهداشتی و آشپزخانه در زیرزمین املاک کمتر از 120 مترمربع

پیش‌بینی سرویس­های بهداشتی و آشپزخانه در زیرزمین در زمین املاک کمتر از 120 مترمربع.

پیش­بینی سرویس­های بهداشتی و آشپزخانه در زیرزمین، در زمین­های کمتر از 120 مترمربع مساحت، به شرطی که حالت تفکیکی نداشته باشد ( جمع کل بنا یک واحد مسکونی باشد) بلامانع است. (7713/410-1/3/62)(به صورت یک واحد مسکونی)

نحوه اقدام درخصوص باقی‌مانده املاک واقع در طرح­های اجرایی شهرداری:

چون از باقیمانده بعضی از املاک واقع در طرح­های اجرایی شهرداری که به اداره­کل املاک ابلاغ گردیده، به علت کمی متراژ در صورت رعایت ضابطه 60% زیربنا به منظور ایجاد واحد مسکونی، مناسب نمی­باشد، لذا برای این‌گونه املاک و همچنین باقیمانده املاکی که مقدار جزء گذر را در قبال تسهیلات طبق ضوابط به شهرداری واگذار می­نماید، در صورتی که از 70 مترمربع بیشتر نباشد، با توجه به موقعیت ملک از جهت وضعیت ساختمانی و بناهای مجاور و ابعاد موجود زمین و موقعیت محل و با رعایت کامل قاعده لاضرر و مراعات حقوق مجاورین از 60% تا100%  پروانه ساحتمانی صادر می­گردد. (2137/430/3856- 14/2/61)

نحوه احداث بنا در املاک زیر 100 مترمربع:

ممانعت از صدور پروانه ساختمانی برای زمین‌های کمتر از یک­صد مترمربع در مواردی نافذ است که زمین‌های یک منطقه اکثراً به قطعات بزرگ تفکیک شده و احداث ساختمان در قطعات کوچک به زیبایی منطقه لطمه وارد آورد، ولی اگر به علت عرف، تفکیک، قسمت‌هایی از شهر به قطعات کوچک تفکیک شده صدور پروانه برای این قبیل پلاک‌ها بلامانع می‌باشد. (بند1 صورت‌جلسه 287-2/9/55 ش.هـ)

- ضمن تأکید بر اجرای مفاد بند1 صورت‌جلسه 287 شورای هماهنگی مورخ 3/9/55 به اطلاع می­رساند:

در مناطقی از شهر که قطعات قالب تفکیک، بزرگ بوده و احداث ساختمان در قطعات کوچک همجوار آن­ها به زیبایی و بافت کالبدی شهر لطمه وارد خواهد نمود، لذا در این مناطق صدور پروانه ساختمانی برای قطعات کمتر از یک‌صد مترمربع «باقی‌مانده ملک پس از رعایت برهای اصلاحی» ممنوع اعلام می­گردد.

تبصره: در مناطقی که به علت عرف تفکیک، محدوده­هایی از منطقه به قطعات کوچک تفکیک شده صدور پروانه برای این قبیل املاک با نظر شورای معماری منطقه بلامانع است. (81014374/810-27/8/81)

نحوه احداث بنا در املاک دارای اصلاحی:

احداث ساختمان در املاکی که با طرح­های تعریضی برخوردارند با رعایت 60٪ طول و مساحت سند قبل از اصلاحی در باقیمانده زمین و درحد تراکم مجاز بلامانع می­باشد و پیش­آمدگی بیش از60٪ طول تحت زاویه 45 درجه، با رعایت طول60٪ مساحت سند (قبل از اصلاحی) به شرط واگذاری  مقدار جزء گذر به شهرداری بلامانع است. (930/410-27/1/64)

لغو مصوبات عدم نیاز به رعایت اصلاحی در  املاک  بر گذرهای تعریضی :

موضوع  نامه شماره 83014265/80 مورخ 14/7/83 معاونت محترم شهرسازی و معماری به شماره پرونده 2582/114 مورخ 14/7/83 درخصوص تقاضای لغو مصوبات بند 4 صورت‌جلسه شماره 30 و بند 2 صورت‌جلسه شماره 32 شورای هماهنگی و باتوجه به این­که طبق مصوبات فوق ساختمان­های مشرف به کوچه­ها و خیابان­های دارای اصلاحی که درخواست صدور پروانه اضافه اشکوب و یا تعویض سقف و ....می­نمایند تحت شرایطی می­توانند بدون رعایت بر اصلاحی پروانه ساختمانی اخذ نمایند و نظر به این­که صورتجلسات مذکور مربوط به سال 1350 بوده و اعمال آن­ها در حال حاضر به لحاظ ایجاد مسایل ترافیکی، فنی و شهرسازی مشکلات پیچیده و غیرقابل اصلاحی را برای بافت­های قدیمی به وجود آورده و می­آورد خواستار لغو مصوبات فوق­الذکر شده است. بدیهی است کلیه بندهای این مصوبه از طریق دبیرخانه کمیسیون ماده پنج در صورت لزوم و روی اورژینال­های طرح تفصیلی و جامع منعکس و کلاً به شهرداری­های مناطق و ادارات ذی­ربط ابلاغ خواهد شد. (بند 10 صورت‌جلسه 374 ک.م.5)

حداکثر پیش­آمدگی مجاز:

حداکثر پیش­آمدگی مجاز در قسمت پخ ساختمان­هایی که در تقاطع معابر قرار گرفته­اند، به میزان 150 سانتی‌متر عمود بر پخ می­باشد. (بند 5 صورت‌جلسه 94 ش.هـ- 1/6/51)

نحوه احداث بنا در حد 60 درصد به علاوه 2 متر و عدم رعایت پخ 45 درجه در مجاورت گذر:

احداث ساختمان در املاکی که با طرح­های تعریضی و یا احداثی معابر شبکه برخوردارند، با رعایت60٪ طول و مساحت سند، قبل از اصلاحی در باقیمانده زمین و در حد تراکم مجاز بلامانع بوده و پیش­آمدگی بیش از   60٪ طول تحت زاویه 45 درجه با رعایت 60٪ مساحت (قبل از اصلاحی) مجاز می­باشد. بدیهی است مالکین املاکی که به ازاء مساحت اصلاحی از شهرداری غرامت دریافت نموده­اند، می­بایست پس از اصلاح سند، با رعایت ابعاد سند جدید عمل نمایند.

رعایت پخ 45 درجه در املاکی که مجاور گذر واقع می­شوند، الزامی نیست.

بدیهی است محدوده تعریف شده فوق محدوده احداث بنا بوده و طراحی ساختمان ترجیحاً باید بدون پخ و یا ارائه راه­‌حل­های ابتکاری انجام گیرد. (13328/5643/420 - 3/4/64 و 1824/420- 14/12/64)

حذف تدریجی پخ­ها در نماهای شهری:

پیرو بخشنامه شماره 12415/83/80 مورخ 22/6/83 و باعنایت به لزوم بهبود سیما و منظر شهری، حذف تدریجی کلیه پخ‌ها در نماهای شهری در برنامه این معاونت قرار گرفته است. در اولین گام با توجه به بند 2 بخشنامه شماره 34337 مورخ 20/12/60 که محل احداث بنا را حداکثر به ارتفاع 5/3 متر در هر قسمت از عرصه ملک مجاز دانسته است که مختص به طبقه همکف می‌باشد و در این خصوص الزامی به رعایت پخ در طبقه همکف نشده است، وجود پخ در ساختمان‌های یک طبقه نمی‌تواند ملاک الزام املاک مجاور دارای درخواست نوسازی و احداث ساختمان چند طبقه به اجرای پخ باشد.

به منظور وحدت‌رویه در کلیه مواردی که ساختمان موجود همسایه مجاور صرفاً یک طبقه می‌باشد الزامی به رعایت پخ در پیشروی طولی مجاز، در قسمت مجاور ساختمان یک طبقه در ساختمان‌های دارای درخواست نوسازی مجاور نمی‌باشد. (41478/86/80 -28/9/86)

 

 

 

لزوم رعایت 60٪ مساحت:

نظر به این که احداث ساختمان به میزان 60٪ و 70٪ و... نسبت به تعداد بر ملک مشکلاتی از نظر ممانعت دید و نور و مزاحمت­های دیگر برای همسایگان مجاور به وجود می­آورد و به همین دلیل درگذشته شکایات متعددی مطرح گردیده است مقرر گردید در کلیه موارد (به استثنای حوزه تجارتی و پلاک­های 3 بر) بایستی درحد 60 درصد احداث بنا گردد. (بند 7 صورت‌جلسه 247)

عدم رعایت پخ 45 درجه:

نظر به این که در هنگام صدور پروانه ساختمانی عدم رعایت پخ 45 درجه مشروط به ارائه رضایتنامه محضری از مالکین پلاک­های مجاور گردیده و این موضوع در عمل معضلات عدیده­ای را جهت مناطق و شهروندان ایجاد نموده، لذا به موجب این بخشنامه فراز اول دستورالعمل شماره 73010110/811- 27/5/73 که ناظر بر اخذ رضایت محضری از همسایگان برای پر کردن پخ در زمان صدور پروانه ساختمان می­باشد بلااثر اعلام می­گردد، بدیهی است فراز پایانی بخشنامه مذکور مبنی بر این که نیازی به اخذ رضایت نامه مجاورین نمی­باشد همچنان به قوت خود باقیست، خاطر نشان می­گردد. (370/م/811 – 10/2/82)

نحوه کاهش سطح اشغال و استفاده از ارتفاع:

به منظور ایجاد تسهیلات بیشتر در طراحی ساختمان­ها و همچنین ایجاد فضای باز بیشتر و استفاده مطلوب‌تر از تراکم­های ساختمانی مجاز در صورت کاهش سطح اشغال، استفاده از تراکم مجاز طرح­های تفصیلی در ارتفاع، بدون پرداخت عوارض ناشی از ازدیاد ارتفاع بر خیابان­های 12 متر و بیشتر بلامانع است. ضمناً احداث زیرزمین با حداکثر سطح مجاز (ملاک عمل فعلی) به منظور تامین پارکینگ تاسیسات انباری و فضاهای مشاع و عمومی بلامانع خواهد بود.

اعمال تسهیلات فوق در مورد املاکی که در معرض تعریض معابر با عرض بیشتر از 12 متر قرار می­گیرند، چنانچه مساحت باقی‌مانده آن­ها کمتراز60٪ مساحت کل ملک باشد نیز بلامانع است. (1823/114- 21/2/74 و 2136/114- 5/4/74)

تقلیل سطح اشغال با افزایش ارتفاع:

در مواردی که مالکین برای استفاده از طبقات بیشتر ساختمان را در سطحی کمتر از حد مجاز احداث می­نمایند، چون با افزایش تعداد طبقات الزاماً باید فضای آزاد بیشتری برای استفاده ساکنین منظور نمایند و اساساً موافقت با افزایش تعداد طبقات بعلت پیش­بینی فضای باز بیشتر بوده، نمی­توان از فضای باز مازاد بر حد مجاز استفاده­های غیر مجاز مانند اختصاص به محل پارکینگ و غیره نمود. (این بند طبق صورت‌جلسه 166 بند 4 ش.هـ و 183 بند 7 ش.هـ اصلاح شده است) (بند 6 صورت‌جلسه 178 ش.هـ-29/3/53)

 

ارتفاع و طبقه مجاز در تراکم 120 درصد:

در اراضی با تراکم 120٪ احداث سه طبقه بنای مسکونی روی زیرزمین و یا دوطبقه روی پیلوت و زیرزمین ضمن رعایت سایر ضوابط و مقررات بلامانع می­باشد. (18568/ش- 10/10/64)

نوسازی املاک  بنای موجود بیش‌تر از تراکم طرح تفصیلی:

براساس بند 2 صورت‌جلسه 218 کمیسیون ماده پنج مورخ 15/10/71 مقرر گردید در مواردی که بنای موجود طبق ضوابط و مقررات جاری احداث گردیده در این گونه موارد درصورتی که مالکین قصد تخریب و نوسازی دارند، پروانه ساختمانی براساس تراکم بنای موجود (منطبق با پروانه یا پایان کار) با سطح اشغال مجاز (زمان صدور پروانه جدید) و رعایت سایر ضوابط و مقررات صادر گردد. براساس بند 9 مصوبه شورای‌عالی شهرسازی و معماری در هنگام تمدید و یا تجدید پروانه ساختمانی جهت پلاک­هایی که در مدت اعتبار پروانه عملیات ساختمانی در آن­ها شروع نشده باشد. صرفاً ضوابط مصوبه ملاک عمل خواهد بود.

لذا موضوع در کمیسیون مطرح و مغایرتی مشاهده نگردید و کماکان مصوبه بند 2 صورت‌جلسه شماره 218 کمیسیون ماده پنج ملاک عمل و لازم­الاجراء می­باشد.

1- تجدید ساختمان موجود اعم از این که در قسمتی و یا تمام آن استفاده تجارتی به عمل آید تا حد تراکم ساختمانی مجاز پیش­بینی شده در طرح تفصیلی امکان­پذیر می­باشد ولی اگر تراکم ساختمان موجود کمتر از تراکم ساختمانی پیشنهادی طرح تفصیلی باشد، صدور اجازه تجدید بنا در همان حد ساختمان موجود مقدور است.

2- اگر در باقی‌مانده ملک ساختمانی موجود نباشد، احداث ساختمان جدید امکان­پذیر نیست و درصورت وجود ساختمان قدیمی، تجدیدبنا در حد تراکم و وضعیت حالیه ساختمان و حداکثر تا تراکم مجاز طرح تفصیلی مربوطه بلامانع است.

3- در پلاکی که تجدید ساختمان مغازه­های موجود آن درخواست شده، به جز آنچه موجود است، اعم از تجارتی و غیر آن، صدور اجازه ایجاد هرگونه اضافات چه در سطح و چه در ارتفاع مجاز نمی­باشد مگر آن که مالک مغازه­ها را تخریب و مطابق ضوابط نقشه تفصیلی مربوطه اقدام به احداث ساختمان نماید. (صورت‌جلسه شماره 8/51- 15/9/51 شورای‌عالی شهرتهران)

زمین­های شیب­دار و نحوه احداث بنا:

برای زمین­هایی که در شیب زیاد، حدود بیست درصد، قرارداد، باید به یکی از دو ترتیب زیر عمل شود.

الف- با درنظر گرفتن شیب طبیعی زمین تراس بندی و واحدهای مسکونی درحد مجاز به همین ترتیب احداث شود.

ب- مالک طرح قابل قبولی ارائه نماید که به شیب طبیعی زمین لطمه وارد نیاید و ضمن حفظ زیبایی و هماهنگی، تراکم مجاز نیز رعایت شود. (بند 2 صورت‌جلسه 292 ش.هـ- 8/10/55)

تعریف زیرزمین، در اراضی شیب­دار:

زیرزمین از نظر ضوابط و مقررات شهرسازی طبقه­ای از ساختمان است که بیشتر از نیمی از ارتفاع آن پایین‌تر از طراز کف گذر و ارتفاع بالای سقف آن (کف طبقه همکف) حداکثر 20/1 متر از کف گذر، یا گذر اصلی بالاتر نباشد.

بدین ترتیب زیرزمین­هایی که دارای شرایط فوق بوده ولی به علت شیب طبیعی زمین از حیاط و یا نسبت به گذر فرعی مشرف به حیاط نورگیری بیشتر از حد مجاز داشته و نوع استفاده آن مجاز باشد خلاف محسوب نمی­گردد. (160734/811 - 18/10/68)

عدم احداث ساختمان­های مجزا:

هدف از تعیین حداقل مساحت قطعات تفکیکی این بوده که این زمین­ها مجدداً به قطعات تفکیک شده اجازه احداث ساختمان­های مجزا صادر نگردد، مگر به صورت آپارتمان که بعداً زمین آن قابل تفکیک نباشد.

همین ضوابط در مورد قطعاتی که طبق مقررات قابل تفکیک هستند نیز مرعی می­باشد. (بند 3 صورت‌جلسه 279ش.هـ- 7/7/55)

نحوه احداث بنا در املاک دارای واحد تجاری:

مقرر گردید: اگر در پلاکی که در حوزه استفاده از اراضی مسکونی قرار گرفته مغازه­ای موجود و مالک تقاضای احداث ساختمان مسکونی در فضای باز ساختمان با حفظ مغازه­های موجود داشته باشد، انجام درخواست وی در صورتی که هیچگونه تغییری در مغازه ایجاد نشود و بعلاوه مساحت زیربنای مساحت زیربنای مغازه جزء درصد تراکم محاسبه شود، بلامانع است. (بند7 صورت‌جلسه 84 ش.هـ - 22/3/81)

عدم احتساب  سرسرای انتظار و اطلاعات ساختمان در تراکم:

 باتوجه به نیاز مجتمع­های مسکونی آپارتمانی به ورودی مناسب و سرسرای انتظار و اطلاعات ساختمان، سطح زیربنای فضاهای فوق­الذکر که در طبقه همکف منظور می­گردد، در تراکم منظور نگردیده و صرفاً جزء زیربنای ساختمان محاسبه می­گردد. بدیهی است موارد مذکور جزء مشاعات ساختمان بوده و غیرقابل تفکیک خواهد بود. (73018271/80- 24/9/73)

سطوح جزء تراکم:

تمام سطوح ساختمان اعم از زیرزمین و روی آن اگر به استفاده مجاز منطقه (مسکونی، تجارتی و غیره) اختصاص یابد جز تراکم محسوب شود به غیر آن که نیمی از زیرزمین از کف معبر و یا شیب طبیعی زمین پایین­تر است نمی­توان آن را جز تراکم محسوب ننمود مگر آن که در پروانه زیرزمین برای استفاده انبار طبقات، پارکینگ و یا تاسیسات منظور شود. (بند 1 صورت‌جلسه 283 ش.هـ - 1/8/55)

ارائه تسهیلات به شهروندان و بهبود فضاهای عمومی:

به منظور ارتقاء کیفی ساخت و ساز شهری و در راستای تسهیلات برای شهروندان و بهبود فضاهای عمومی در ساختمانهای مسکونی و پیرو بند 10 صورتجلسه 360 کمیسیون ماده پنج موارد زیر ،جهت ایجاد وحدت رویه اعلام تا از تاریخ ابلاغ ، مورد عمل قرار گیرد .

1- احداث پیلوت جهت استفاده وتامین پارکینگ مورد نیاز، هال ورودی (لابی) بازی بچه ها ،اطاق نگهبانی (حداکثر بمساحت دوازده متر مربع ) و محلی برای جلسات هیئت مدیره در مجتمع های شش واحدی و بیشتر (به مساحت حداکثر 30 متر مربع) بلامانع است و در صورت عدم احداث زیرزمین احداث موتورخانه و تاسیسات (حداکثر به مساحت سی متر مربع ) و انباری (به تعداد واحدهای مسکونی هر یک به مساحت حداکثر 6 متر مربع) مجاز می‌باشد  .

2- احداث زیرزمین یا زیرزمین‌ها، جهت استفاده پارکینگ، موتورخانه و تاسیسات، انباری، سرویس بهداشتی، سرایداری جهت مجتمع‌های شش واحدی و بیشتر حداکثر به مساحت 40 متر مربع بلامانع است .

3- کلیه مشاعات از قبیل راهرو، راه پله، آسانسور، هال ورودی (لابی) و نورگیرها (با ابعاد و مساحت منطبق بر ضوابط) فضای ورزشی، (منحصرأ جهت استفاده ساکنین)، ضخامت دیوارها و ستونها (حداکثر در حد ده درصد تراکم ملاک عمل) جزء زیربنای مفید و تراکم مبنا محسوب نمی گردد .

4- جهت امکان استفاده از تسهیلات فوق احداث بنا در تراکم پایه (120% و کمتر) حداکثر سه طبقه روی زیرزمین و یا سه طبقه روی پیلوت و زیرزمین، و در تراکم 180% (صرفاً املاک مشمول مصوبه اصلاحی جایگزین صورتجلسه 329 مورخ 18/1/82 شورای­عالی شهرسازی و معماری) چهار طبقه روی زیرزمین و یا چهار طبقه روی پیلوت و زیرزمین بلامانع است .

5- مستحدثات مندرج در بندهای 1و2 ،مشمول عوارض زیربنا طبق مفاد بخشنامه شماره 8352/10 مورخ 18/2/69 بوده و عوارض دیگری به آنها تعلق نمی گیرد .

6- رعایت ابعاد راه پله،راهرو و آسانسور بر اساس مبحث سوم و پانزدهم مقررات ملی ساختمان که طی بخشنامه های شماره 81009501/80 مورخ 11/6/81  و 76020165/80 مورخ 21/12/76  ابلاغ گردیده است الزامی است .

7- رعایت سطح اشغال ، حداکثر 60% مساحت قطعه طبق سند در کلیه طبقات مسکونی الزامی است .

8- کلیه بخشنامه ها و دستورالعملهای مغایر مفاد این بخشنامه ملغی اعلام می‌گردد .(82011913/80 – 13/7/82) و (بند 5 با توجه به مصوبه جلسه شصت و ششم شورای اسلامی شهر تهران مورخ 9/10/86 اصلاح شده است.)

 

وضعیت داخلی ساختمان­ها:

1- کلیه اتاق­های قابل سکونت باید دارای نور مستقیم کافی و هوای آزاد بوده و سطح هر اتاق مسکونی دست کم 5/7 مترمربع باشد، مشروط بر این که حجم اتاق در هیچ حال کمتر از 5/22 مترمکعب نباشد

2- سطح پنجره­های هر اتاق مسکونی باید دست کم مساوی یک هشتم سطح آن باشد.

3- ارتفاع اشکوب اول از کف تا زیر سقف دست کم سه متر بوده و ارتفاع اشکوب­های دیگر از کف تا زیر سقف نباید از 80/2 متر کمتر باشد.

تبصره – ارتفاع گاراژ شامل این ماده نخواهد بود.

4- قسمت­های مسکونی ساختمان و زیرزمین باید به طور کلی در مقابل رطوبت عایق­سازی شده باشد.

5- گرمابه و سرویس بهداشتی در داخل ساختمان باید مستقیماً از خارج نور و هوا گرفته و از لحاظ وسائل بهداشت از قبیل سیفون و هواکش کامل باشد به علاوه هواکش هر سرویس بهداشتی یا هواکش گرمابه باید هرکدام مستقل باشد.

6- حداقل ابعاد سرویس بهداشتی و گرمابه و دوش به طریق زیر خواهد بود.

الف- سطح سرویس بهداشتی 20/1 × 1 متر ارتفاع 30/2 متر.

ب- سطح گرمابه 5/1× 2 متر ارتفاع 30/2 متر.

ج- سطح دوش 20/1 × 1 متر ارتفاع 30/2 متر.

تبصره – اندازه سربینه جزء گرمابه نبوده  و جداگانه منظور خواهد شد.

7- سقف گرمابه و سرویس بهداشتی باید طوری فرش و عایق شده باشد که قابل شست‌وشو بوده و آب در کف آن­ها باقی نماند.

8- آشپزخانه باید دارای نور و هوای کافی بوده و کف آن عایق و قابل شست‌وشو باشد پاشیر و محل ظرف­شویی و کلیه لوله­های فاضلاب باید دارای سیفون باشند.

9- چاه­های سرویس بهداشتی و گرمابه و آشپزخانه باید دارای هواکش مستقل و به­علاوه باید چاه سرویس بهداشتی و گرمابه از چاه آشپزخانه مستقل باشد.

10- دودکش باید با مصالح بنایی ساخته شده و دست کم 70 سانتیمتر از روی بام بالاتر باشد و در مورد بام­های شیروانی سر دودکش نباید از تیغه فوقانی شیروانی پایین­تر باشد فاصله دودکش نیز نباید از نمای ساختمان کمتر از یکمتر باشد.

11- هیچ‌کدام از دودکش­های یک ساختمان نباید به یکدیگر مربوط باشند.

12- مقطع داخل هر دودکش باید دست کم 20 × 20 سانتیمتر بوده و زاویه آن نیز با سطح افق دست کم 60 درجه باشد.

13- هر دودکش باید دست کم از تیرهای چوبی ساختمان 25 سانتیمتر فاصله داشته باشد.

14- سرسرا و محل پلکان و راه­روها باید به حد کفایت روشن و دارای هوای مستقیم باشد.

15- ارتفاع پله­های اصلی ساختمان نباید از 20 سانتیمتر تجاوز نماید و عرض هر پله باید دست کم بیست و هفت سانتیمتر و طول آن دست کم یک متر باشد.

16- ارتفاع کف هر پله تا زیر سقف نباید از 20/2 متر کمتر باشد.

17- عرض پاگرد پله­های اصلی هر ساختمان باید دست کم یک متر باشد.

18- کلیه قسمت­های ساختمان که تشکیل پرتگاه می­دهند باید به وسیله جان پناه یا نرده محافظت گردند، ارتفاع جان پناه یا نرده نامبرده نباید از 80 سانتیمتر کمتر باشد.

19- مغازه­هایی که مخصوص فروش خواربار فاسد شدنی است باید طوری ساخته شود که همیشه هوای آزاد در آن­ها گردش نماید.

20- کف مغازه­های خواربار فروشی باید طوری فرش و عایق­سازی شده باشد که قابل شست‌وشو بوده و آب در کف آن باقی نماند و به وسیله سیفون به چاهی مربوط باشد.

21- کلیه انبارهای مغازه­های خواربارفروشی نیز مشمول شرایط شماره 19 خواهد بود.

22- دیوارهای داخلی مغازه­های گوشت­فروشی باید علاوه بر آنچه که در شماره­های 19 و 20 گفته شده همچنین دیوارهای انبار این مغازه­ها به وسیله کاشی­های چسب بهم تا ارتفاع 5/2 متر از کف زمین پوشیده باشد. فاصله هر اتاق مسکونی تا دیوار مقابل لااقل مساوی باشد با ارتفاع ساختمان و پهنای دو متر مشروط براینکه طول دید نامبرده در هیچ حال از ده متر کمتر نباشد فاصله­ نمای دیگر ساختمان تا دیوار مقابل لااقل دو متر خواهد بود.

23- مالکین موظف هستند که از دو باب مغازه به بالا برای هر ده باب مغازه یک سرویس بهداشتی برای استفاده مستأجرین بسازند.

تبصره – مالکین هر چند باب مغازه مجاور هم می­توانند مشترکاً برای هر ده باب مغازه یک سرویس بهداشتی بسازند.

تسهیلات مربوط به حیاط خلوت و راه پله:

جهت تسهیل در امور مراجعین و افزایش سطح مفید و قابل استفاده بنای احداثی در املاک و بهره­‌وری بیشتر از ساختمان­های احداثی که صرفاً به صورت مسکونی می­باشد مقررات ذیل ملاک عمل است.

(بندهای 1 و 2 بخشنامه شماره 10232/10 مورخ 15/4/67 مبنی بر عدم محاسبه سطوح راه پله و سطوح حیاط خلوت و همچنین 10٪ مساحت دیوارها (در پلاک­های با مساحت کمتر از 330 مترمربع) در ساختمان­های مسکونی لغو و کان لم یکن اعلام می­گردد.

بدیهی است ضوابط مربوط به نورگیری آشپزخانه بیش از 3٪ مساحت زمین و نورگیری اتاق­های اصلی بیش از 6٪ مساحت زمین و کلاً حیاط خلوت­ها با مساحت 25 مترمربع و بیشتر و برخوردار از ابعاد مقرر، کماکان جزء تراکم محاسبه نمی­گردند.) (810010162/80- 30/5/81)

بند 3- ارتفاع تمام شده پیلوت تا 40/2 متر به شرط استفاده جهت پارکینگ بلامانع است و درصورتی که زیرزمین احداث نگردد ارتفاع اولیه تا 60/2 متر به شرط اینکه سطح فونداسیون تا 60 سانتی‌متر پایین­تر از گذر باشد، بلامانع است.

بند 4- در صورتی که پروانه ساختمانی، جهت احداث پیلوت و زیرزمین تواماً صادر شود، ارتفاع تمام شده پیلوت تا 40/2 متر بلامانع بوده و در این حالت به جهت لوله­کشی­های مورد لزوم ارتفاع اولیه زیرزمین به شرط استفاده براساس پروانه تا 3 متر و ارتفاع تمام شده 60/2 متر بلامانع است.

تبصره:

ارتفاع تمام شده اتاق تاسیسات در زیرزمین تا 3 متر بلامانع است.

بند 5- فاصله داخل به داخل ستون­ها جهت پارک دو اتومبیل حداقل 50/4 متر با مانوراصلی 5 متر (محور تا محور ستون) بلامانع است.

بند 6- احداث بنا جهت سرایداری (به صورت مشاع و غیرقابل تفکیک) به مساحت 40 مترمربع در صورت دارا بودن شرایط بهداشتی فقط در زیرزمین و بدون احتساب در تراکم در ساختمان­هائی که تعداد واحدهای مسکونی آن 6 واحد بیشتر می­باشد بلامانع است.

بند 7- به منظور تعبیه نور زیرزمین در پلاک­هائی که پیلوت و زیرزمین تواماً احداث خواهد شد ایجاد شیب معکوس جهت نورگیری زیرزمین تا حد مجاز (90 سانتیمتر) بلامانع می­باشد. (10232/10- 15/4/67 و بند یک صورت‌جلسه 200 ک.م.5)

ضوابط حیاط خلوت­ها:

1- حیاط خلوت­هایی که برای تأمین نور اتاق­های اصلی ساختمان، مانند نشیمن، نهارخوری، خواب و غیره پیش‌بینی می‌گردد، می‌بایستی دارای حداقل مساحت 12 مترمربع با حداقل 3 متر عرض بوده و برای زمین‌های کمتر از 200 مترمربع 6% مساحت زمین کافی است.

2- حیاط خلوت‌هایی که برای تامین نور آشپزخانه و یا انبار، به مساحت بیشتر از 6 مترمربع پیش‌بینی می‌شود با حداقل عرض 2 متر بوده و برای زمین‌های کمتر از 200 مترمربع 3% مساحت زمین کافی است.

3- مساحت و ابعاد حیاط خلوت‌هایی که در فوق آمده، برای ساختمان‌های معمولی با ارتفاع 5 طبقه می‌باشد.

4- در صورت پیش‌بینی حیاط خلوت در شمال پلاک‌های شمالی، حداقل عرض لازم 3 متر خواهد بود، برای زمین‌های کمتر از 200 مترمربع، حداقل عرض 2 متر می‌باشد.

5- در مواردی که اتاق‌های اصلی از دو واحد مسکونی مستقل، از یک حیاط خلوت نور می‌گیرند، فاصله پنجره آن‌ها از هم، نباید کمتر از 6 متر باشد.

6- در مواردی که آشپزخانه و اتاق از دو واحد مسکونی مستقل و یا آشپزخانه آن‌ها از یک حیاط خلوت نور می‌گیرند، فاصله پنجره‌های مقابل آن‌ها از هم نبایستی کمتر از 4 متر باشد.

7- مفاد بند 5 و 6 جهت ساختمان‌های تا 6 طبقه از کف ملاک عمل بوده و جهت ساختمان‌های بیش از 6 طبقه بایستی نورگیری اتاق‌ها، به صورت منطقی پیش‌بینی شده، به نحوی که مورد قبول شورای معماری منطقه باشد. (کتابچه ضوابط سال1367)

محاسبه سطوح راه‌پله و حیاط خلوت در ساختمان‌های مسکونی:

بدینوسیله بندهای1و 2 بخشنامه شماره 10232/10 مورخ 1/4/67 مبنی بر عدم محاسبه سطوح راه‌پله و سطوح حیاط خلوت و همچنین 10% مساحت دیوارها (در پلاک‌های با مساحت کمتر از 330 مترمربع) در ساختمان‌های مسکونی لغو و کان‌لم یکن اعلام می‌گردد.

بدیهی است ضوابط مربوط به نورگیری آشپزخانه بیش از 3% مساحت زمین و نورگیری اطلاق‌های اصلی بیش از 6% مساحت زمین و کلاً حیاط خلوت‌ها با مساحت 25 مترمربع و بیشتر و برخوردار از ابعاد مقرر، کماکان جزء تراکم محاسبه نمی‌گردند.

شایان ذکر است پروانه‌های ساختمانی که قبل از ابلاغ این بخشنامه صادر گردیده، ضوابط و مقررات گذشته همچنان در مورد آن‌ها ملاک عمل است.

(81008862/80 - 30/5/81)

محاسبه زیربنای نورگیرها:

نورگیرهایی که شرایط ذیل را دارا باشند، در صورت رعایت مفاد بند 4 بخشنامه (82011913/80-13/7/82) و رعایت سایر ضوابط و مقررات مربوط به تعبیه نورگیرها در واحدهای مسکونی، جزء زیربنا محسوب نمی‌گردند.

1- نورگیر اتاق‌های اصلی مانند اتاق خواب و پذیرایی با مساحت 12 مترمربع، با حداقل عرض 3 متر.

1-2- نورگیر آشپزخانه با مساحت 6 مترمربع، با حداقل عرض 2 متر.

1-3- نورگیر سراسری در پلاک‌های شمالی با مساحت کمتر از 200 مترمربع، با حداقل عرض 2 متر.

بدیهی است نورگیر اتاق‌های اصلی که مساحت آن بیشتر از 6% مساحت زمین و همچنین نورگیر آشپزخانه که مساحت آن از 3% مساحت زمین بیشتر باشد نیز کماکان جزء زیربنا محسوب نمی‌گردد. (82019705/80 – 5/11/82)

 

وحدت رویه در پیشروی طولی ساختمان:

الف: پیشروی طولی

1- میزان پیشروی طولی ساختمان، در املاک واقع در محدوده شهر تهران 60 درصد طول زمین قبل از اصلاحی، مجاز می‌باشد.

2- به منظور هماهنگی با ساختمان‌های مجاور و ارتقاء کیفی طراحی پیشروی طولی ساختمان حداکثر به میزان 2 متر مازاد بر 60% طول مجاز، بلامانع می‌باشد.

تبصره 1- در صورتی که در ساختمان مجاور، پخ 45 درجه رعایت شده باشد، اجرای پخ در ملک مورد تقاضا نیز الزامی و در سایر موارد رعایت پخ ضروری نمی‌باشد. در ضمن حذف پخ‌های موجود املاک مجاور هم، مشروط به توافق مالکین و اخذ مجوزهای لازم به صورت همزمان، با رعایت مسائل فنی بلامانع می‌باشد.

تبصره 2- باتوجه به حقوق همسایگی و رعایت منظر شهری و اصول معماری و شهرسازی، در مواردی که زمین از شکل منظمی برخوردار نمی‌باشد، موضوع در شورای معماری منطقه مطرح و اتخاذ تصمیم گردد.

3- احداث بنا براساس بند 2 و تبصره‌های آن به شرطی مقدور است که 60 درصد مساحت زمین قبل از اصلاحی رعایت شود.

4- رعایت مفاد بند 3 برای اراضی و املاکی که مساحت آن‌ها پس از رعایت بر اصلاحی 200 مترمربع و کمتر باشد، الزامی نیست.

تبصره – اگر اراضی و املاک کمتر از 200 مترمربع با یکدیگر تجمیع شده و مساحت حاصل از تجیمع، بیش از 200 مترمربع باشد، از مزایای مندرج در بند 4 برخوردار می‌باشد.

5- شهرک‌ها و مجموعه‌های مسکونی دارای مصوبات موردی از شمول بندهای فوق‌الذکر، مستثنی می‌باشند.

ب: نورگیرها

1- در املاک با مساحت عرصه بیشتر از 200 مترمربع (پس از رعایت اصلاحی)، حداقل مساحت قابل قبول نورگیر جهت اتاقهای اصلی 12 مترمربع با حداقل عرض 3 متر و جهت آشپزخانه 6 مترمربع با حداقل عرض 2 متر تعیین می‌گردد.

2- در املاک با مساحت عرصه کمتر از 200 مترمربع (پس از رعایت اصلاحی) حداقل مساحت قابل قبول نورگیر اتاق‌های اصلی 6% مساحت عرصه (پس از رعایت اصلاحی) و جهت آشپزخانه 3% مساحت عرصه (پس از رعایت اصلاحی)‌با حداقل فاصله 2 متر از پلاک مجاور تعیین می‌گردد.

تبصره – ابعاد و مساحت نورگیرهای فوق‌الذکر، حداقل نورگیر بهداشتی بوده که رعایت آن‌ها در اجراء الزامی و از اصول اساسی شهرسازی تلقی می‌گردد.

3- در مواردی که اتاق‌های اصلی از دو واحد مسکونی مستقل، از یک حیاط خلوت نور می‌گیرند فاصله پنجره آن‌ها از هم، نباید کمتر از 6 متر باشد و در مواردی که آشپزخانه و اتاق از دو واحد مسکونی مستقل و یا آشپزخانه آن‌ها از یک حیاط خلوت نور می‌گیرند، فاصله پنجره‌های مقابل آن‌ها از هم نبایستی کمتر از 4 متر باشد.

4- این دستورالعمل صرفاً جهت ساختمان‌های حداکثر تا 5 طبقه مسکونی ملاک می‌باشد.

با ابلاغ این دستورالعمل سایر بخشنامه‌های مربوط به پیشروی طولی و احداث نورگیر در ساختمان‌ها، ملغی اعلام می‌گردد. (83012415/80-22/6/83)

ضوابط بالکن‌ها:

1- احداث پیش‌آمدگی و بالکن در گذرهای کمتر از 12 متر مقدور نمی‌باشد.

2- احداث پیش‌آمدگی در خیابان‌های 12 متر تا 20 متر به عمق 80 سانتی‌متر و برای خیابان‌20 متر به بالا به عرض 120 سانتی‌متر مجاز می‌باشد.

3- ارتفاع پیش‌آمدگی نسبت به کف پیاده‌رو، نباید از 5/3 متر کمتر باشد و سطح آن مطابق ضوابط مربوطه جزء تراکم محسوب خواهد شد.

4- پیش‌آمدگی ساختمان در همکف و طبقات، در خارج از 60% طول مجاز و در داخل زاویه 45 درجه، حداکثر به میزان 2 متر بلامانع است (رعایت 60% مساحت الزامی است.)

5- پیش‌آمدگی روی پخ دوگذر در محدوده سند مالکیت، به میزان حداکثر 5/1 متر عمود بر پخ و به شرط رعایت 5/3 متر ارتفاع از کف پیاده‌رو بلامانع است.

6- طریقه محاسبه زیربنا و تراکم پیش‌آمدگی‌ها در داخل فضای باز به قرار زیر است:

الف- پیش‌آمدگی آخرین سقف ساختمان، به عنوان باران گیر، جزء زیربنا محسوب نمی‌گردد.

ب- بالکن‌ها و تراس‌های مسقف، تا عمق 3 متر، چنانچه سه طرف آن باز باشد، یک دوم مساحت آن جزء زیربنا محسوب می‌گردد، بدیهی است مازاد بر عمق 3 متر تماماً زیربنا محسوب می‌گردد.

ج- در صورتی که پیش‌آمدگی سه طرف بسته باشد، دوسوم مساحت آن جزء زیربنا محاسبه می‌گردد.

7- پیش‌بینی بالکن در حد مجاز (اعم از بسته و باز) در داخل پلاک مشروط بر این که از حدود پلاک و به معبر تجاوز نشود بلامانع است

 

تراکم­های مسکونی:

در تراکم­های ساختمانی مسکونی طرح جامع و تفصیلی شهر تهران به شرح ذیل تجدیدنظر به عمل آمده است و موافقت وزارت مسکن و شهرسازی به شماره 8786/1 مورخ 27/12/63 نسبت به آن تحصیل شده است.

1- در مناطق 1 و2 گذربندی سه­گانه از محور خیابان­های انقلاب و آزادی به سمت شمال در داخل محدوده 5 ساله خدمات شهری، به جای تراکم­های 200 درصد به بالا که در طرح جامع و تفصیلی پیش­بینی شده تراکم ساختمانی 180% ملاک عمل خواهد بود و در سایر قسمت­های محدوده 5 ساله که دارای تراکم 200 درصد و به بالا می­باشد، به علت تراکم جمعیت و عدم کفایت شبکه و خدمات شهری، تراکم ساختمانی 120 درصد ملاک عمل است.

2- قسمت­هایی از محدوده 5 ساله که دارای تراکم ساختمانی 100 درصد می­باشد، تراکم ساختمانی 120 درصد جایگزین آن شده است.

3- در مناطق مسکونی محدوده آزاد شده که در طرح جامع دارای تراکم­های کم، متوسط، زیاد و بسیار زیاد می­باشد تراکم 120 درصد ملاک عمل خواهد بود. (114/420-2/2/64)

تراکم کاربردی اداری:

در خصوص هماهنگی تراکم مجاز در کاربری اداری موضوع صورت‌جلسه متمم 284 شورای طرح و بررسی و بند یک صورت‌جلسه 46 در کمیسیون مطرح و مقرر گردید که تراکم کاربری­های اداری قید شده در صورت‌جلسه شماره 46 این کمیسیون 120% در نظر گرفته شود.

بدیهی است مراتب بالا از طریق دبیرخانه کمیسیون ماده پنج در صورت لزوم بر روی اورژینال­های طرح تفصیلی منعکس و کلاً به شهرداری­های منطقه و ادارات ذی‌ربط جهت اجرا، ابلاغ خواهد شد. (بند7 صورت‌جلسه62 ک.م.5- 17/7/62)

تراکم جایگزین تجاری منتفی شده:

پیرو بند 34 صورت‌جلسه 166 کمیسیون ماده پنج، در مورد تراکم ساختمانی کاربری­های تجـاری منتفی شده طـرح­های تفصـیلی، مراتب ذیل ابلاغ شده است:

الف – در صورتی که اراضی و املاک مجاور کاربری­های تجاری منتفی شده، کلاً مسکونی با تراکم 180 درصد باشد، تراکم مسکونی (ساختمانی) پلاک­های واقع در کاربری ذون تجاری مورد بحث 180 درصد تعیین می­گردد.

ب – در سایر موارد تراکم مسکونی (ساختمانی) واقع در کاربری ذون تجاری منتفی شده 120 درصد خواهد بود. (73018273/812-24/9/73)

 

ضـــوابـــط تکمیلی نورگیرها:

  1. توضیح نحوه ساخت ساختمانها و لزوم وجود نورگیرها جهت تامین نور بهداشتی فضاهای داخلی ساختمانها.
  2. در ساختمانهای مسکونی و به جهت افزایش بهره وری آنها، چنانچه مساحت و ابعاد پاسیو از استاندارد تعیین شده ذیل کمتر نگردد، سطح آنها جزء زیربنا و تراکم محسوب نمی شود.
  3. استانداردهای قابل قبول پاسیو برای ساختمانهای مسکونی و حداکثر تا 5 طبقه مسکونی:

الف) برای املاک با مساحت عرصه 200 متر مربع و بیشتر( پس از اصلاحی):

-          حداقل مساحت قابل قبول نورگیر جهت اتاقهای اصلی ( خواب- هال و پذیرایی- نشیمن) : 12 متر مربع با حداقل عرض 3 متر.

-          حداقل مساحت قابل قبول نورگیر جهت آشپزخانه 6 متر مربع با حداقل عرض 2 متر.

ب) برای املاک با مساحت عرصه کمتر از 200 متر مربع( پس از رعایت اصلاحی):

- حداقل مساحت قابل قبول نورگیر جهت اتاقهای اصلی 6% مساحت عرصه(پس از اصلاحی)

- حداقل مساحت قابل قبول نورگیر جهت آشپزخانه 3% مساحت عرصه(پس از اصلاحی)

تذکر: در هر دو حالت فوق حداقل عرض نورگیر باید 2 متر باشد.( حداقل 2 متر از پلاک مجاور)

  1. در مجتمعهای مسکونی( دارای بیش از دو واحد مسکونی) و حداکثر تا 6 طبقه از کف:

-          چنانچه اتاقهای اصلی از دو واحد مسکونی مستقل، از یک حیاط خلوت نور می گیرند، فاصله پنجره های مقابل آنها از یکدیگر، حداقل باید 6 متر باشد.

-          چنانچه آشپزخانه و اتاقهای اصلی از دو واحد مسکونی مستقل و یا آشپزخانه آنها از یک حیاط خلوت نور می گیرند، فاصله پنجره های مقابل آنها از یکدیگر، حداقل 4 متر باشد.

  1. فضاهایی که جهت تهویه و نوردهی ( برای سرویسهای بهداشتی) و یا عبور لوله های تاسیساتی و کانال کولر و غیره، تعبیه می گردند و فاقد ابعاد و مساحت های حداقل و استاندارد می باشند و به عنوان داکت محسوب می گردند، مساحت آنها جزء زیربنا و تراکم منظور می گردد.
  2. برای ساختمانها و مجتمعهای غیر مسکونی ( از قبیل تجاری- اداری و ...)، در صورتیکه مساحت نورگیر طراحی شده، 25 متر مربع یا بیشتر باشد جزء زیر بنا و تراکم محسوب نمی گردد.
  3. در مواردی که نورگیرها در کنار ملک طراحی شده و در مجاورت درز انقطاع قرار می گیرند عرض ملاک عمل آنها جهت تعیین حداقل های 2 و 3  متر از مجاورت دیوار همسایه در نظر گرفته می شود.

*( درز انقطاع استاندارد نیز جزء زیربنا و تراکم محسوب نمی گردد.)

 

  1. فضاهای روبازی که به گذر یا حیاط مشرف می باشند حد مساحت و ابعادی ندارند، با هر ابعادی که طراحی شوند مساحت آنها جزء زیربنا و تراکم منظور نمی گردد.

* البته چنانچه در طرفین اینگونه نورگیرها واحدهای مستقل مسکونی احداث گردند رعایت ضوابط حداقل    فاصله از یکدیگر الزامی است.

  1. در صورت احداث بالکن داخل پاسیو، حداقل فاصله لازم ، بعد از بالکن تا پنجره و یا بالکن مقابل، ملاک عمل است.
  1. در بناهایی که پنجره های آنها بر اساس ضوابط و مقررات جاری طراحی و تعبیه شده و از طریق نورگیر یا حیاط خلوت مشرف به حیاط همسایگان می باشند( مثل نورگیرهایی که در شمال پلاکهای شمالی طراحی می شوند) براساس مصوبه دویست و شصت و نهم شورای اسلامی شهر، استفاده از پنجره بازشو تا ارتفاع یکصد و هفتاد سانتی متر(70/1 متر) مجاز نبوده و مالکین ملزم به استفاده از شیشه های مشجر تا ارتفاع 107 سانتی متری می باشند و استفاده از شیشه های معمولی و یا پنجره بازشو فقط ارتفاع 70/1 سانتی متر به بالا مجاز می باشد.

      ثانیاً حداکثر ارتفاع دیوار نورگیر با مصالح اساسی 3 متر است  و مابقی ارتفاع باید با مصالح غیر                   اساسی و سبک ( نبشی- شیشه و ...) رفع مشرفیت گردد.

  1. نورگیری زیر زمین ها:

زیر زمین به طبقه ای از ساختمان گفته می شود که بیش از نیمی از ارتفاع آن پایین تر از تراز کف گذر یا گذرهای اصلی باشد و ارتفاع سقف آن ( کف طبقه همکف) حداکثر 20/1 متر از کف گذر یا گذر اصلی بالاتر باشد، بنابراین پس از کسر ضخامت سقف، حداکثر میزان نورگیری زیر زمین از کف گذر، 90 سانتی متر است.

* در زمین هایی که دارای شیب می باشند و ارتفاع مجاز سقف زیرزمین از کف گذر اصلی رعایت شده ولی به علت شیب طبیعی زمین ارتفاع نورگیری آنها، نسبت به حیاط یا گذر فرعی مشرف به ملک، بیش از حد مجاز شده باشد، به شرطی که نوع استفاده از آن مجاز باشد، تخلف محسوب نمی گردد.      

 

 

 

 

نحوه مترکشی و محاسبه زیربنا :

منظور از سطح زیربنای هر طبقه، کل مساحت بنای آن طبقه با احتساب سطح اشغال شده توسط دیوارها، راه پله ها و داکتها می باشد. به عبارت دیگر مترکشی پشت تا پشت دیوارها انجام می گردد.

فقط در خصوص بالکن ها و به جهت تشویق مردم جهت احداث بالکن و ارتقاء کیفیت ساختمانهای مسکونی مساحت بالکن های مسقف تا عمق 3 متر به شرح ذیل جزء زیربنا و تراکم طبقه محسوب می گردد:

 بالکن

بالکن سه طرف باز

(2/1 مساحت آن جزء زیربنا محسوب می شود)

بالکن سه طرف بسته

(3/2 مساحت آن جزء زیربنا محسوب می شود)

 

 

 

 

 

 

 

* چنانچه عمق بالکن بیش از 3 متر باشد، کل مساحت بالکن جزو زیربنا محسوب می گردد.

* نحوه محاسبه بالکن ها توسط اداره ثبت با نحوه محاسبات شهرداری متفات است و ثبت در هر صورت کل مساحت بالکن را جزء زیر بنا محسوب می نماید.

* نحوه محاسبه مساحت راه پله بصورت ذیل می باشد:

ملک غیر

ملک غیر

ملک غیر

مساحت راه پله آکس به آکس دیوارها محاسبه می شود.

ملک غیر

ملک غیر

آکس

آکس

پشت

پشت

ملک غیر

مساحت راه پله از پشت دیوار جانبی تا آکس دیوارهای داخلی محاسبه می گردد.

 

 

 

 

 

 

 

ضـــوابـــط پارکینـــگ:

1. تامین پارکینگ در 40% فضای باز (طی سالهای 69-67) و لغو بعدی آن

2. تامین پارکینگ در فضای باز مازاد 40%

3. آخرین بخشنامه ملاک عمل در خصوص پارکینگ، بخشنامه مرداد ماه 84 است که با شکل همراه است.

4. بحث پارکینگها در اینجا صرفاً پارکینگهای معمولی است مبحث پارکینگهای طبقاتی بحث متفاوتی است که مجدداً ضوابط آنرا تهیه و جهت تصویب به کمیسون ماده پنج فرستاده ایم. (شیب مجاز 12-11%)

5. پیش بینی در ورودی پارکینگ از داخل پخ تقاطع دو گذر ممنوع است.

6. حداقل عرض درب ورودی قابل قبول برای پارکینگهای با تعداد کمتر از 25 واحد 3 متر می باشد، لکن در ساختمانهای قدیمی و به جهت ایجاد تسهیلات تامین پارکینگ تا 60/2 متر نیز پذیرفته ایم.

7. حداقل عرض درب ورودی پارکینگهای بیش از 25 واحد یا مساحت 1000 متر مربع که دارای یک رمپ ورودی هستند 5 متر قابل قبول است.

8. حداقل عرض مفید شیب رامپ دسترسی اتومبیل به پارکینگ در پارکینگهای کمتر از 25 واحد حداقل 5/3 متر و در پارکنیگهای بیش از 25 واحد، 5 متر است مگر اینکه دو راه ورود و خروج هر یک به عرض 5/3 متر پیش بینی شود.

9. از هر گذر ماشین رو فقط یک در ورودی پارکینگ مجاز است بجز در زمین های با بر بیش از 20 متر که دو درب بلامانع است.

10. برای املاک دارای چند بر از هر گذر ماشین رو یک راه مجاز است ولی در صورتیکه از یک گذر قصد تامین پارکینگ داشته باشد گذر کم ترددتر (کم عرض تر) را پیشنهاد می کنیم.

11. حداقل ارتفاع ورودی پارکینگ معمولی جهت عدم سرگیری 80/1 متر.

12. حداکثر ارتفاع پارکینگ در پیلوت 40/2 متر و در زیرزمین 60/2 متر.

13. حداکثر درصد شیب رامپ جهت تردد اتومبیل، 15% می باشد. تعریف شیب:

عبارتست از نسبت اختلاف ارتفاع میان دو نقطه ابتدایی و انتهایی به فاصله افقی دو نقطه (به عبارت دیگر درهر یک متر طول چقدر تغییر ارتفاع داریم).

14. در شیبهای قوس دار، شعاع گردش رامپ حداقل 5/6 متر ملاک عمل می باشد (آکس رامپ)(مرکز قوس داخل حدود ملک باید قرار گیرد).

15. فضای لازم جهت یک واحد پارکینگ در فضای باز مازاد 40% بشرط امکان مانور، 15 متر مربع است.

مشروط بر اینکه این فضا در حریم خطوط انتقال برق فشار قوی نباشد تامین پارکینگ مقدور است.

16. از مجموع کل پارکینگهای مورد نیاز، فقط یک واحد به صورت مزاحم یک واحد دیگر، آنهم صرفاً در ساختمانهای مسکونی قابل پذیرش است (در زیرزمین – پیلوت یا مازاد فضای باز 40%).

17. مانور اتومبیل از دهنه آکس به آکس (3 به 5) یا (5 به 3) قابل قبول است.

18. فضای قابل قبول جهت ایست یک واحد پارکینگ عادی داخل به داخل 5/2 * 5 مترمربع می باشد

* دو تا کنار هم عرض 5/4 متر داخل به داخل

* سه تا کنار هم عرض 5/6 متر داخل به داخل

 

 

19. دقت شود طول و عرض لازم جهت ایست اتومبیلها را همواره داخل به داخل دیوارها یا ستونها مترکشی و محاسبه می کنیم.

20. عرض لازم جهت ایست یک واحد پارکینگ ویژه معلولین 5/3 متر است.

دو تا کنار هم 5/6 متر

سه تا کنار هم 5/9 متر

به علت وجود ویلچر

 

 

 

 

 

 

21. حداقل ارتفاع لازم جهت ایست پارکینگ معلول 40/2 متر است (به علت مانور ویلچر)

22. در پلاکهایی که پیلوت و زیر زمین تواماً احداث می شود احداث شیب مثبت (معکوس) جهت نورگیری زیرزمین تا حد مجاز 90 سانتی متر بلامانع است (طبق بند یک صورتجلسه 200 کمیسیون ماده پنج و بخشنامه 10232/10 مورخ 15/4/67 )

23. شیب هایی که جهت دسترسی معلولین به طبقات و یا پارکینگ، طراحی می شوند دارای شرایط و ویژگیهای متفاوتی است از جمله اینکه حداکثر درصد شیب 8% و حداکثر طول آن 8 متر از 8 متر به بعد شیب باید به 5% تقلیل یابد و تا طول 10 متر بلامانع است.

حداقل عرض آن 20/1 متر و در شیبهای قوسی 40/1 متر است. در طول بعد از 5 متر باید ایستگاه استراحت داشته باشد و . . . که در مبحث ضوابط معلولین مفصلاً صحبت خواهد شد.

24. در مجتمع های مسکونی بیش از 20 واحد، باید 5% پارکینگها به پارکینگ معلولین اختصاص یابد.

25. با توجه به اهمیت حفظ فضای سبز و درختان موجود، گزارش کلیه درختان موجود در حاشیه معابر و یا داخل ملک با تعیین محل دقیق آنها، ضروری است تا مهندس کنترل نقشه هنگام تصویب نقشه ساختانی آنرا مدنظر قرار دهد تا ورود اتومبیل و یا احداث شیب، مستلزم قطع درختان نشود (7976/811 مورخ 14/8/80)

26. شیب پیش بینی شده در فضای باز جهت دسترسی به پارکینگ جزء زیربنا و تراکم منظور نمی گردد.

27. زیرزمین و پیلوتی که جهت تامین پارکینگ احداث می گردند، جزء زیربنا محاسبه ولی جزء تراکم منظور نمی گردند.

28. چنانچه در محاسبه تعداد پارکینگ مورد نیاز، عدد اعشاری بدست آید جهت تامین پارکینگ به عدد صحیح بعدی گرد می شود، ولی اگر قابلیت تامین پارکینگ وجود نداشته باشد در محاسبه عوارض کسری پارکینگ، همان عدد اعشاری بدست آمده ملاک عمل می باشد.

29. از آنجا که طبق مصوبه دویست و پنجاه و چهارمین جلسه شوارای اسلامی شهر تهران و به جهت تشویق سازندگان بنا به تامین پارکینگ هر چه بیشتر در ملک، تامین پارکینگ های اضافی مورد قبول قرار گرفته و مشمول عوارض زیربنا نمی شوند بنابراین مامور بازدید موظف است کلیه پارکینگ هایی را که طبق استاندارد، تامین می باشند اعلام نماید.

 

حوزه بندی پارکینگ:

شهر تهران از جهت تعیین پارکینگ لازم جهت ساختمانهای مسکونی و خدماتی به سه حوزه 1-2-3 تقسیم بندی شده که ضوابط تامین پارکینگ در این حوزه ها به شرح ذیل است:

لازم به ذکر است جهت سایر کاربردها ( تجاری-اداری-رستوران و...) تعداد پارکینگ لازم در هر سه حوزه مساوی بوده و در جدول پیوست بخشنامه پارکینگ به تفکیک ذکر گردیده است.

الف) ملک کلاً به صورت یک واحد مسکونی باشد ( در هر سه حوزه پارکینگ):

                        نیازی به احداث پارکینگ  نمی باشد                             150 m2>سطح نا خالص طبقات + زیر زمین(1        

      یک واحد پارکینگ مورد نیاز است                       200 m2>سطح نا خالص طبقات ≥150 m2(2

           دو واحد پارکینگ مورد نیاز است        200 m2≤سطح نا خالص طبقات (3                       

 

ب) ملک دارای بیش از یک واحد مسکونی باشد:

               مساحت خالص آپارتمانm2

حوزه

S<100

100≤S<200

S≥200

حوزه یک

یک واحد

یک واحد

یک و نیم واحد

حوزه 2 و 3

1-       بنا در حد تراکم مجاز باشد:نیم واحد

2-       بنا مازاد تراکم مجاز باشد:یک واحد

یک واحد

یک و نیم واحد

 

 

 

 

 

 

 

 

 

فضاهای پارکینگ (به واحد)

درصد سطح طبقات

نوع استفاده

ردیف

حوزه سه

حوزه دو

حوزه یک

3

3

3

برای هر صد متر مربع سطح طبقات

تجاری*

1

2

2

2

برای هر صد متر مربع سطح طبقات

اداری**

2

یک چهارم

2

3

برای هر صد متر مربع سطح طبقات

مرکز اجتماعات

3

یک بیستم

یک دهم

یک پنجم

برای هر اتاق

هتـــل

4

یک دوازدهم

یک هشتم

یک چهارم

برای هر تختخواب

بیمارستان

5

2

2

2

برای هر صد متر مربع ازسطح دفتر

 

کارخانجات صنعتی وانبارها وکارگاهها

6

یک دوم

یک دوم

یک دوم

برای هر صد متر مربع ازسطح کارخانه

 

کارخانجات صنعتی وانبارها وکارگاهها

7

یک دهم

یک چهارم

یک دوم

برای هرمعلم وناظم ومدیر

مدارس

8

یک چهلم

یک دهم

یک دهم

برای هر صندلی

سینما وتاَتر

9

1

1

1

برای هرمعلم وناظم ومدیر

مدارس عالی وهنرستان

10

1

1

1

برای هراستاد

دانشگاهها

11

یک صدم

یک صدم

یک صدم

برای هرشاگرد

دانشگاهها

12

یک چهارم

یک دوم

1

برای هر صد متر مربع سطح طبقات

تاَسسیسات تفریحی

13

یک دهم

یک ششم

یک سوم

به ازاء هر نمره خصوصی

گرمابه ها

14

یک دهم

یک دهم

یک دهم

برای هر اتاق خواب(15مترمربع)

خوابگاههای دانشجویی و پانسیونها

15

یک چهارم

یک دوم

1

برای هر صد متر مربع سطح طبقات

ورزشی وتاَسیسات تفریحی

16

یک دوم

یک دوم

یک دوم

هرواحد آپارتمان با مساحت خالص تا متراژ یکصد مترمربع

هتل آپارتمان***

17

1

1

1

هرواحد آپارتمان با مساحت خالص100مترمربع وبیشتر

هتل آپارتمان**** 

18

یک دوم

1

2

برای هر صد متر مربع سطح طبقات

درمانگاه

19

5

5

5

برای هر صد متر مربع سطح طبقات

رستوران- تالاز – اغذیه فروشی و . . .

20

-

-

-

-

مساجد ومعابدرسمی

21

صورتجلسه شماره 4 مورخه 8/2/84 شورای معاونین شهرسازی ومعماری مناطق

 ب) جدول معیارهای پارکینگ ماشین برای استفاده های غیر مسکونی

 

 

 

 

 

 

 

موارد عدم امکان تامین پارکینگ از نظر فنی و نحوه برخورد شهرداری:

چنانچه یکی از شرایط شش گانه ذیل مانع تامین پارکینگ به لحاظ فنی باشد، شهرداری می تواند به منظور احداث پارکینگ های عمومی، عوارض پارکینگ مورد نیاز را اخذ نماید:

1-    اگر ملک در بر گذرهای سریع السیر به عرض 45 متری و یا بیشتر قرار گرفته و به هیچ گذر ماشین روی دیگری دسترسی نداشته باشد.

2-    اگر ملک در فاصله یکصد متری تقاطع خیابانهای 20 متری و بالاتر قرار گرفته باشد.

3-    اگر ملک در گذری قرار گرفته باشد که حتی پس از رعایت اصلاحی، عرض گذر کمتر از 6 متر شود.

4-    اگر ملک در بر گذری قرار گرفته باشد که به علت شیب بسیار زیاد گذر امکان تامین پارکینگ نباشد.(مثل گذرهای پله ای)

5-    چنانچه درختان کهنسال، قطور و یا ارزشمندی که شهرداری اجازه قطع آنها را نمی دهد، در مسیر تامین پارکینگ قرار گرفته باشند(چه در گذر و چه داخل ملک).

6-    وضع و شکل زمین طوری باشد که قابلیت تامین پارکینگ را در هیچ طبقه ای اعم از پیلوت و یا زیرزمین نداشته باشد(مثل زمین هایی که بر آنها کمتر از 3 متر باشد)  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ضوابط مقرارت راه پله و آسانسور

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ضوابط افراد معلول جسمی - حرکتی

الف) رعایت ضوابط و مقررات شهرسازی و معماری برای افراد معلول جسمی و حرکتی در طراحی شهری کلیه پروژه های شهرسازی و شهرک سازی و مجتمع سازی اعم از دولتی، وابسته به دولت، شهرداری و یا بخش خصوصی، الزامی بوده و کلیه مراجع مسئول تهیه، بررسی، تصویب و اجرای پروژه های مذکور موظفند در مراحل مختلف تصویب و صدور پروانه و نظارت، ضوابط مذکور را رعایت نمایند.

تبصره: در این مقررات مجتمع ساختمانی به اماکن و ساختمان هایی اطلاق می شود که دارای بیش از 4 واحد ساختمانی در یک طبقه و یا بیش از 8 واحد در چند طبقه باشد.

ب) رعایت ضوابط موضوع بند یک "ضوابط طراحی معماری برای افراد معلول جسمی – حرکتی " در طراحی کلیه ساختمان های عمومی الزامی است و مراجع مسئول صدور پروانه و نظارت ساختمانی موظف به اجرای صحیح و دقیق آن هستند.

پ) در طراحی معماری کلیه ساختمان های مسکونی دارای 5 طبقه و بیشتر از روی زمین، رعایت "ضوابط طراحی معماری برای افراد معلول جسمی – حرکتی " در خصوص ورودی، آسانسور و فضاهای عمومی ساختمان الزامی است.

ت) در طراحی معماری مجتمع های مسکونی دارای 4 طبقه و کمتر از روی زمین که تعداد واحدها 10 و بیشتر باشد، رعایت ضوابط بند یک "ضوابط طراحی معماری برای افراد معلول جسمی – حرکتی " در خصوص ورودی و فضاهای عمومی ساختمان الزامی است.

ث) در طراحی معماری مجتمع های مسکونی دارای 20 واحد و بیشتر علاوه بر مراتب بند (ت) باید حداقل 5 درصد واحدهای مسکونی نیز قابل استفاده برای افراد معلول باشد که در این خصوص رعایت بند 2 ضوابط ذیل الزامی است.

 

 

ضوابط طراحی معماری برای افراد معلول جسمی - حرکتی

  1. 1.      ساختمان­های عمومی

ساختمان­های عمومی در این ضوابط و مقررات، آن دسته از ساختمان­هایی هستند که یکی از انواع خدمات عمومی را در اختیار افراد جامعه قرار می­دهند. در طراحی این گونه ساختمان­ها باید ضوابط زیر رعایت گردد.

1-1 عناصر مشترک در کلیه ساختمان­های عمومی

1-1-1 ورودی­ها

1-1-1-1 ورودی اصلی باید برای استفاده همگان قابل دسترس باشد.

1-1-1-2 پیاده­رو منتهی به ورودی قابل دسترس باید با علایم حسی برای افراد نابینا و نیمه بینا مشخص شود.

1-1-1-3 ورودی ساختمان حتی­الامکان هم سطح پیاده­رو باشد.

1-1-1-4 حداقل عمق فضای جلو ورودی 140 سانتی­متر باشد.

1-1-1-5 حداقل عرض بازشوی ساختمان 100 سانتی­متر باشد.

1-1-1-6 ورودی­های قابل دسترس باید توسط راه قابل دسترس به ایستگاه وسایل نقلیه عمومی، پارکینگ قابل دسترس و محل­های سوار شدن مسافران و نیز به خیابان­های عمومی و پیاده­روها مرتبط باشند.

1-1-1-7 ورودی­ها باید با ایجاد راه قابل دسترس به تمام فضاها و عناصر قابل دسترس در داخل بنا با تسهیلات، مرتبط باشند.

1-1-2 راهرو

1-1-2-1 حداقل عرض راهرو 140 سانتی­متر باشد.

1-1-2-2 اشیای نصب شده روی دیوار راهرو، که لبه خارجی آن­ها بین 70 تا 200 سانتی­متر بالای کف تمام شده باشد، نباید بیش از 10 سانتی­متر در مسیر راهرو پیشامدگی داشته باشد. پیشامدگی اشیای نصب شده روی دیوار راهرو که ارتفاع لبه خارجی آن­ها کمتر از 70 سانتی­متر از کف تمام شده است، مشروط بر آن که عرض مفید عبوری بند 4-1-2-1 رعایت گردد، به هر اندازه از دیوار مجاز است.

1-1-2-3 کف راهرو باید غیرلغزنده باشد و از نصب کفپوش­ها با پرز بلند خودداری شود.

1-1-2-4 چنانچه کف راهرو از فرش یا موکت پوشیده شده باشد، باید نصب آن برای تردد افراد معلول قابل اطمینان باشد. هرگونه برجستگی و اتصال نباید بیش از 2 سانتی­متر ارتفاع داشته باشد.

1-1-2-5 در راهرو باید میله دستگرد وجود داشته باشد.

1-1-3 بازشوها (در و پنجره)

1-1-3-1 حداقل عرض مفید هر لنگه در برای عبور صندلی چرخدار 80 سانتی­متر باشد.

1-1-3-2 در مورد درهایی که به مسیر عبور عمومی باز می­شوند تأمین دید کافی الزامی است. در هر صورت پیشامدگی لنگة در باز شده در مسیر عبور عمومی نباید بیش از 10 سانتی­متر باشد.

1-1-3-3 حداکثر ارتفاع دید از کف تمام شده 100 سانتی­متر باشد.

1-1-3-4 رنگ درها و چارچوب آن­ها باید در تضاد با رنگ دیوار همجوار خود باشد.

1-1-3-5 درها باید دارای پاخور به ارتفاع 25 سانتی­متر باشند.

1-1-3-6 در صورت استفاده از درهای چرخان، گردشی، کشویی و ... که برای افراد معلول غیرقابل استفاده است، پیش­بینی یک در معمولی به عرض مفید حداقل 80 سانتی­متر در جوار آن­ها برای استفاده افراد معلول الزامی است.

1-1-3-7 کلیة درها باید به سهولت باز و بسته شوند.

1-1-3-8 دستگیرة درها باید از نوع اهرمی بوده و رنگ آن در تضاد با رنگ در و فاصلة داخلی بین آن و سطح در 5/3 تا 7 سانتی­متر باشد.

1-1-3-9 حداقل فاصله بین دو در متوالی چنانچه هر دو در، در یک جهت باز شوند 200 سانتی­متر و چنانچه هر دو به داخل باز شوند، 280 سانتی­متر باشد (شکل­های 26 و 27)

 

 

 

شکل 26- فاصله بین دو در متوالی که هر دو در یک جهت باز شوند.

شکل 27- فاصله بین دو در متوالی که هر دو به داخل باز شوند.

 

 

 

1-1-3-10 درها باید حتی­المقدور بدون آستانه باشند. در صورت اجبار حداکثر ارتفاع آستانه 2 سانتی­متر باشد.

1-1-3-11 به منظور تسهیل در حرکت، پیش­بینی سطحی هموار در هر دو سوی در الزامی است.

1-1-3-12 خروجی اضطراری باید قابل دسترس و هم سطح بوده و به یک راه قابل دسترس ختم شود.

1-1-3-13 ارتفاع دستگیره (برای در و پنجره) از کف حداکثر 100 سانتی­متر باشد.

1-1-3-14 نصب میله دستگرد کمکی بر روی پنجره­ها و درها مطابق شکل ضروری است (شکل­های 28 و 29)

 

شکل 28- ارتفاع و مشخصات میلة دستگرد کمکی بر روی درها

شکل 29- نحوة کاربرد میلة دستگرد کمکی بر روی درها

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1-1-3-15 کلیه درها و پنجره­هایی که تا کف دارای شیشه هستند در مقابل ضربه محافظت شوند.

1-1-3-16 زاویه بازشوی در باید حداقل 90 درجه باشد.

1-1-3-17 دستگیرة «در» فضاهای مخاطره­زا (اتاق تاسیسات، برق، ...) باید به زاویة قابل تشخیص با لامسه مجهز شود.

1-1-4 راه­پله

1-1-4-1 وجود علایم حسی در کف، قبل از ورود به قفسه پله و در پاگردها برای هشدار به نابینایان و کم­بینایان الزامی است.

1-1-4-2 عرض کف پله 30 سانتی­متر و حداکثر ارتفاع آن 17 سانتی­متر باشد.

1-1-4-3 حداقل عرض پله 120 سانتی­متر باشد.

1-1-4-4 نصب دستگرد در طرفین پله الزامی است. مشخصات دستگرد باید مطابق بخش 4-1-6 باشد.

1-1-4-5 پله باید از جنس سخت و غیرلغزنده باشد.

1-1-4-6 شعاع گردی لبة کف پله نباید بیش از 13 میلی­متر باشد.

1-1-4-7 نصب هرگونه اجزای الحاقی غیر هم سطح بر روی کف پله ممنوع است.

1-1-4-8 در کناره­های عرضی پله، پیش­بینی جزئیات اجرایی به نحوی که مانع لغزش عصا شود الزامی است.

1-1-4-9 پاخور پله باید بسته باشد و پیشامدگی پله از پاخور نباید بیش از 3 سانتی­متر باشد.

1-1-4-10 حداکثر تعداد پله بین دو پاگرد باید 12 پله باشد.

1-1-4-11 حداقل ابعاد پاگرد پله باید 120×120 سانتی­متر باشد.

1-1-5 سطح شیبدار

1-1-5-1 حداقل عرض سطح شیبدار 120 سانتی­متر باشد.

1-1-5-2 برای سطوح شیبدار تا 3 متر طول، حداکثر شیب 8 درصد با عرض حداقل 120 سانتی­متر باشد.

1-1-5-3 در سطوح شیبدار بیش از 3 متر طول (تا حد مجاز 9 متر) به ازای هر متر افزایش طول 5 سانتی­متر به عرض مفید آن اضافه و 5/0 درصد از شیب آن کاسته شود.

1-1-5-4 سطح شیبدار نباید دارای شیب عرضی باشد.

1-1-5-5 در صورتی که سطح شیبدار در هوای آزاد واقع شود باید به طریقی طراحی گردد که از جمع شدن آب در سطوح حرکت جلوگیری شود.

1-1-5-6 پیش­بینی یک پاگرد به عمق حداقل 150 سانتی­متر با در نظر گرفتن حداکثر طول افقی 9 متر الزامی است.

1-1-5-7 حداقل ابعاد پاگرد سطح شیبدار باید 150×150 سانتی­متر باشد.

1-1-5-8 کف سطح شیبدار باید غیرلغزنده، ثابت، سخت و صاف باشد.

1-1-5-9 در صورتی که سطح شیبدار ارتفاعی بیش از 25 سانتی­متر را طی کند و طول افقی آن بیش از 185 سانتی­متر باشد، نصب میله دستگرد در طرفین آن الزامی است. مشخصات میله­های دستگرد باید منطبق با بخش 4-1-6 باشد.

1-1-5-10 در کنارهای عرضی و پاگرد سطح شیبدار پیش­بینی لبه محافظ، حداقل به ارتفاع 5 سانتی­متر با رنگ متضاد با محیط به نحوی که مانع لغزش استفاده کننده گردد، الزامی است.

1-1-6 میله­های دستگرد

1-1-6-1 قطر یا عرض میلة دستگرد باید بین 5/3 تا 4 سانتی­متر باشد. (شکل 30)

1-1-6-2 باید فاصله بین میله دستگرد و دیوار حداقل 4 سانتی­متر باشد (شکل 30)

1-1-6-3 اگر میله دستگرد در فرورفتگی دیوار نصب شده باشد باید عمق فضای تورفته حداقل 5/7 سانتی­متر و حداقل 45 سانتی­متر بالای میله ادامه داشته باشد (شکل 31).

1-1-6-4 میله دستگرد در دو طرف رامپ و یا راه­پله باید به صورت ممتد باشد.

1-1-6-5 لازم است میلة دستگرد در کنار پله یا سطوح شیبدار حداقل 30 سانتی­متر از ابتدا و انتهای آن پیشامده­تر و موازی کف باشد (شکل­های 32 و 33).

1-1-6-6 ارتفاع میله دستگرد از کف سطح شیبدار با پله، برای بزرگسالان 85 سانتی­متر و برای کودکان 60 سانتی­متر باشد.

1-1-6-7 آغاز و پایان میله دستگرد در دو طرف رامپ و یا راه­پله باید به صورت مدور و بدون تیزی باشد و یا باید به طرف کف، دیوار و یا پایه برگشته باشد.

1-1-6-8 میله دستگرد باید در محل اتصال خود ثابت باشد.

1-1-6-9 میله دستگرد و سطوح در جدار آن باید عاری از هر عنصر نوک تیز و ساینده باشد. ابتدا و انتهای میله باید شعاعی معادل حداقل 3 سانتی­متر داشته باشد. رنگ میله­های دستگرد باید متضاد با محیط اطراف باشد.

 

 

 

 

 

 

شکل 30- قطر میله­های دستگرد و فاصلة آن­ها از دیوار

 

 

شکل 31- نصب میله دستگرد در فرورفتگی دیوار

شکل 32- ابتدا و انتهای میله دستگرد در کنار پله

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

شکل 33- ابتدا وانتهای میله دستگرد در کنار سطح شیبدار

 

 

 

 

1-1-7 آسانسور

1-1-7-1 در ساختمان­های عمومی که برای قابل دسترس بودن طبقات از آسانسور استفاده می­شود، وجود حداقل یک آسانسور با مشخصات زیر الزامی است.

عرض مفید در: 80 سانتی­متر،

مجهز به دو در کشویی با ساز و کار برگرداننده بر اثر ضربه و با چشم الکترونیکی به ارتفاع 75 سانتی­متر از کف،

بازشوی خوددکار مجدد در با حداقل 7 ثانیه زمان توقف،

حداقل ابعاد مفید اتافک آسانسور 140×110 سانتی­متر،

پوشش کف آسانسور محکم، ثابت، غیرلغزنده،

مجهز به دستگیره­های کمکی در دیواره­های آسانسور در ارتفاع 85 سانتی­متر،

- ارتفاع دکمه­های کنترل کننده در داخل و خارج از اتاقک آسانسور 100 تا 120 سانتی­متر،

فاصله آن­ها از گوشه اتاقک آسانسور 40 سانتی­متر بوده، حداقل برجستگی آن 5/1 سانتی­متر،

حداقل قطر آن 3 سانتی­متر و نیز قابل استفاده برای نابینایان باشد.

- لازم است دکمه­ای که طبقه همکف (ورودی) را نشان می­دهد، با اختلاف رنگ مشخص شده و کلیه دکمه­های کنترل کننده آسانسور دارای رنگی متضاد با رنگ زمینه خود بوده تا برای افراد نیمه بینا قابل تشخیص باشد.

- در کنار دکمه­های طبقات خارج و داخل اتاقک آسانسور نصب خط بریل برای نابینایان الزامی است.

1-1-7-2 آسانسور باید هم سطح ورودی و یا در دسترس بلامانع صندلی چرخدار قرار گیرد.

1-1-7-3 حداقل فضای انتظار در جلو آسانسور در هر طبقه باید 150×150 سانتی­متر باشد.

1-1-7-4 لازم است توقف آسانسور با علامت صوتی مشخص شود، علامت صوتی باید طوری تنظیم گردد که برای بالا رفتن، یک بار و برای پایین آمدن دوبار به صدا درآید.

1-1-7-5 لازم است رنگ در اتاقک آسانسور در تضاد با رنگ دیوار همجوار خود بوده و به علامت بصری و صوتی مشخص کننده موقعیت اتافک که در بالای در، یا بالای تابلوی فرمان نصب می­شود، مجهز باشد.

1-1-7-6 در صورت نصب تلفن در اتاقک آسانسور، ارتفاع آن از کف حداکثر 120 سانتی­متر و مجهز به تقویت کننده صدا باشد.

1-1-7-7 چنانچه آسانسورهای باری، برای مراجعان و کارمندان هم قابل استفاده باشد، باید استانداردهای ایمنی و قابل دسترس بودن، در آن­ها اعمال شود.

1-1-8 فضاهای بهداشتی

1-1-8-1 در ساختمان­های عمومی تعبیه سرویس بهداشتی مخصوص افراد معلول الزامی است.

1-1-8-2 کف فضاهای بهداشتی باید غیرلغزنده باشد.

1-1-8-3 حداقل اندازه فضای سرویس بهداشتی باید 170×150 سانتی­متر باشد تا گردش صندلی چرخدار در آن امکان­پذیر باشد.

1-1-8-4 در سرویس بهداشتی باید به بیرون باز شود تا گشودن آن در مواقع اضطراری از بیرون امکان­پذیر باشد.

1-1-8-5 نصب کاسة مستراح فرنگی به ارتفاع 45 سانتی­متر از کف و با فاصله 30 سانتی­متر از دیوار مجاور الزامی است (شکل 34).

 

شکل 34- ابعاد و اندازه­های کاسه مستراح فرنگی

 

 

 

 

 

1-1-8-6 نصب میله­های دستگرد با مشخصات بند 4-1-6 در طرفین کاسة مستراح به ارتفاع 70 سانتی­متر از کف و 20 سانتی­متر جلوتر از لبة جلویی کاسه الزامی است.

1-1-8-7 نصب میله­های دستگرد کمکی عمودی با فاصله 30 سانتی­متر از جلو کاسه و 40 سانتی­متر بالاتر از نشیمن مستراح بر روی دیوار مجاور اجباری است. دامنة نوسان میله­های عمودی باید 80 تا 120 سانتی­متر از کف باشد.

1-1-8-8 نصب میله­های دستگرد اضافی افقی بر روی قسمت داخلی در، به ارتفاع 80 سانتی­متر از کف و حداکثر 15 سانتی­متر فاصله از محور لولا و با طول حداقل 30 سانتی­متر الزامی است.

1-1-8-9 کاسه دستشویی باید در فضایی به ابعاد 75×120 سانتی­متر قرار گیرد تا امکان دستیابی از روبرو را فراهم سازد (شکل 35).

1-1-8-10 پیش­بینی فضای آزاد، به ارتفاع حداقل 75 سانتی­متر از کف تا پایین لبة دستشویی الزامی است. عمق فضای آزاد برای زانو باید 20 سانتی­متر و برای نوک پا 45 سانتی­متر باشد (شکل 36).

شکل 35- فضای آزاد جلوی کاسه دستشویی

شکل 36- فضای آزاد زیر کاسه دستشویی جهت قرارگیری صندلی چرخدار

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1-1-8-11 لوله­های آب گرم و فاضلاب زیر دستشویی باید حفاظت و عایق­بندی شوند. در زیر دستشویی نباید گوشه­های تیز وجود داشته باشد.

1-1-8-12 شیرهای دستشویی باید به صورت اهرمی و به راحتی باز و بسته شوند و حداکثر فاصله آن­ها از لبة جلو دستشویی 60 سانتی­متر باشد.

1-1-8-13 ارتفاع لبة پایینی آینه دستشویی افراد معلول از کف حداکثر 90 سانتی­متر باشد 0شکل 36).

1-1-8-14 ارتفاع آویز حوله و جای صابون و یا دستگاه خشک­کن برقی از کف نباید بیش از 100 سانتی­متر باشد.

1-1-8-15 فضای آزاد کف، در جلو وان باید به ابعاد 150×80 سانتی­متر باشد.

1-1-8-16 فضای آزاد زیر دوش باید 120×120 سانتی­متر باشد.

1-1-8-17 تعبیة صندلی تاشو جهت سهولت جابجایی در حمام (زیردوشی، وان) الزامی است.

1-1-8-18 در حمام­ها یک سر دوشی با شلنگ به طول حداقل 150 سانتی­متر که به هر دو صورت دوش ثابت یا دوش دستی قابل استفاده باشد، باید تأمین شود.

1-1-9 آبخوری و آب سردکن

1-1-9-1 لازم است کلیه آبخوری­های نصب شده در ساختمان­ها برای افراد معلول نیز قابل استفاده باشد.

1-1-9-2 آبخوری باید دارای فضای آزاد زانو به ارتفاع 70 سانتی­متر از کف باشد و بین 45 تا 50 سانتی­متر عمق داشته باشد (شکل 37).

1-1-9-3 لازم است فضای آزاد به ابعاد 75×120 سانتی­متر جلو آبخوری برای حرکت صندلی چرخدار وجود داشته باشد تا در موقعی که فضای آزاد برای زانو وجود ندارد، فرد روی صندلی چرخدار بتواند به صورت موازی از آن استفاده نماید (شکل 38).

شکل 38- فضای آزاد جلوی آبخوری برای حرکت صندلی چرخدار

شکل 37- ارتفاع فواره آبخوری از کف تمام شده

ضوابط معلولین

1-1-9-4 ارتفاع فواره نباید از 90 سانتی­متر از کف تمام شده بیشتر باشد (شکل 37).

 

 

 

 

 

1-1-10 علایم

1-1-10-1 کلیة اماکن، فضاهای شهری و قسمت­هایی از ساختمان­های عمومی که برای استفادة ویژه افراد معلول طراحی و تجهیز گردیده­اند باید به وسیلة علایم بین­المللی ویژه افراد معلول مشخص گردند.

1-1-10-2 علایم و نوشته­ها باید واضح بوده و فاقد انعکاس نور و در تضاد با زمینه خود باشند. مانند نوشته­های روشن روی زمینه تاریک یا بالعکس.

1-1-10-3 علایم داخلی ساختمان باید در کنار و طرف قفل درها و در ارتفاع بین 140 تا 170 سانتی­متر از کف تمام شده نصب شوند.

1-1-10-4 به منظور هدایت افراد نیمه بینا به مکان­های عمومی، لازم است با استفاده از چراغ­ها و رنگ­ها به علامت­گذاری در طول مسیر پرداخت.

1-1-11 کنترل الکتریکی

1-1-11-1 کنترل­های الکتریکی و مکانیکی باید در فاصله 40 تا 120 سانتی­متر از کف قرار گیرند.

1-1-11-2 فضای آزاد کف به ابعاد 120×75 سانتی­متر باید در مجاور کنترل­های الکتریکی پیش­بینی شود تا از روبرو به طور موازی برای شخص روی صندلی چرخدار قابل دسترس باشد.

1-1-11-3 در کلیه فضاهای بهداشتی نصب زنگ خطر در ارتفاع 120 سانتی­متر الزامی است.

1-1-12 علایم خطر

1-1-12-1 نصب سیستم­های هشدار دهنده شنیداری و دیداری در کلیه ساختمان­های عمومی الزامی است.

1-1-12-2

1-1-12-3

بارانداز، اتاق­های تأسیسات حرارتی، انبارها و مشابه آن­ها) باید با اختلاف رنگ و نیز علایم حسی لامسه­ای مشخص شوند.

1-1-13 تلفن

ضروری است تلفن­های مجهز به سیستم تقویت صدا، در بیمارستان­ها، فضای سالن انتظار هتل­ها، پایانه­های مسافربری، زندان­ها و سایر مکان­های مشابه تعبیه گردند.

1-1-14 فضاهای تجمع

1-1-14-1 چنانچه در ساختمان­های عمومی، مکان­های تجمع پیش­بینی شده باشد، باید تعداد محل پیش­بینی شده برای صندلی چرخدار با جدول زیر مطابقت داشته باشد:

ظرفیت صندلی و محوطه تجمع

تعداد لازم محل برای صندلی چرخدار

50 تا 75

3

76 تا 100

4

101 تا 150

5

151 تا 200

6

201 تا 300

7

301 تا 400

8

401 تا 500

9

501 تا 1000

2 درصد از کل

بیشتر از 1000

2 درصد، به اضافه 1 برای هر 100 نفر ظرفیت بیشتر از 1000 نفر

1-1-14-2 ابعاد محل استقرار صندلی چرخدار باید 170×120 سانتی­متر باشد.

1-1-14-3 محل­های صندلی چرخدار باید همردیف و پیوسته به صندلی­های ثابت و در تمام سطح صندلی­های ثابت پخش شده باشد. این محل­ها باید به یک راه قابل دسترس که به عنوان راه خروج اضطراری نیز هست، متصل باشند و باید در موقعیت زاویه دید برابر با دید قسمت­های دیگر قرار بگیرد.

استثناء: استقرار محل­های دید قابل دسترس به صورت مجزا در مکان­های با شیب بیش از 50 درصد به شرط حفظ خطوط دید مجاز است. استقرار محل­های دید قابل دسترس به صورت مجزا در مکان­های همتراز نظیر «بالکن‌ها» و یا طبقاتی که از راه خروج اضطراری قابلیت دسترس دارند، مجاز است.

1-1-14-4 زمین یا کف در محل­های صندلی چرخدار باید مسطح، محکم، ثابت و غیرلغزنده باشد.

1-1-14-5 یک راه قابل دسترس باید محل­های استقرار صندلی­های چرخدار را به محدوده صحنه متصل کند. اتصال شامل: صحنه، پشت صحنه، اتاقک­های رختکن، گنجه­های لباس و دیگر فضاهای مورد استفاده هنرپیشگان می­شود.

1-1-14-6 در صورتی که گوشی برای صندلی­های ثابت پیش­بینی شده باشد، این صندلی­ها باید در فاصله دید 15 متر از صحنه یا محدوده نمایش قرار داده شوند.

1-1-15 نیمکت و میزکار

در صورتی که در ساختمانی، نیمکت، میز، یا میزهای کار به صورت ثابت یا جاسازی شده پیش­بینی شده باشد، حداقل 5 درصد از فضای نیمکت­ها، میزها یا میزهای کار یا حداقل یکی از آن­ها (هر کدام بیشتر باشد) باید مطابق شرایط زیر قابل دسترس افراد معلول باشد:

الف- در صورتی که فضاهای نیمکت برای اشخاص با صندلی چرخدار جلو میزها یا سطوح کار پیش­بینی شده باشد، حداقل باید 71 سانتی­متر عرض و 50 سانتی­متر عمق داشته باشد.

ب- ارتفاع سطح میزها و سطوح کار باید بین 70 تا 85 سانتی­متر از کف یا زمین باشد.

 

 

1-2 ضوابط خاص کاربری­ها

1-2-1 استثناآت

بناها و تسهیلات با هر نوع کاربری، باید با این ضوابط انطباق داشته باشند. به استثنای موارد زیر:

1) استثناآت کلی: قابل دسترس بودن اتاق­های تعمیر و ماشین­آلات آسانسورها در بالا و پایین، اتاقه­های تاسیسات مکانیکی، لوله­کشی­ها و کانال­های سرویس راه­های تاسیسات زیرزمینی، قفسه­های برق و تلفن، اتاق­های عمومی تاسیسات و خدمات الزامی نیست.

2) استثناآت ارتش: تسهیلات ذکر شده در ذیل نیازی به قابل دسترس بودن ندارند، ولی قابل دسترس بودن آن­ها توصیه می­شود، چون در آینده ممکن است استفاده دیگری از این بناها بشود.

الف) مسکونی افراد مجرد ارتشی، تسهیلات نگهداری و تعمیر هواپیما، وسایل نقلیه ارتشی، جایی که تمام کارها باید توسط افراد ارتشی با توانایی جسمی انجام شود و به طورکلی، تمام تسهیلاتی که فقط برای استفاده و اشتغال افراد نظامی با توانایی جسمی پیش­بینی شده باشند.

ب) آن قست از تسهیلات مربوط به سربازان و دیگر کارهای نظامی و مشابه آن­ها که تنها برای استفاده افراد نظامی با توانایی جسمی طراحی و ساخته شده است، بجز قسمت­هایی که استخدام افراد نظامی با ناتوانی جسمی – حرکتی را مجاز می­داند و به جز قسمت­هایی از ساختمان که مورد مراجعه و استفاده عموم باشند.

ج) مسکونی نظامیان: در مورد محل سکونت نظامیان، که در درجه اول برای نظامیان با توانایی جسمی و افراد فامیل آن­هاست، حداقل 5 درصد از کل خانه­های ساخته شده باید برای افراد معلول جسمی – حرکتی قابل دسترس باشند.

محوطه­های عمومی مانند پیاده­روها و ورودی­های مشترک باید منطبق با ضوابط طراحی برای افراد معلول باشند.

1-2-2 در سایر ساختمان­های عمومی رعایت موارد زیر الزامی است:

1-2-2-1 رستوران و چایخانه

- حداقل 5 درصد از تمام صندلی­ها و میزهای ثابت یا حداقل یکی از آن­ها (هر کدام بیشتر باشد) در رستوران­ها یا چایخانه­ها باید قابل دسترس افراد معلول باشند.

- عرض آزاد برای گذر صندلی چرخدار در صف دریافت غذا باید حداقل 90 سانتی­متر باشد.

- در سلف سرویس­ها، پیشخوان مسیر حرکت سینی­ها نباید بیش از 85 سانتی­متر از کف تمام شده ارتفاع داشته باشد.

1-2-2-2 هتل­ها

- کلیه هتل­ها تا ظرفیت 25 اتاق، باید یک اتاق قابل دسترس با سرویس­های بهداشتی و لوازم مناسب برای افراد معلول داشته باشند. به ازای هر 25 اتاق اضافه، پیش­بینی یک اتاق مناسب دیگر برای افراد معلول ضروری است. این اتاق­ها باید به طور یکنواخت در بین اتاق­های معمولی هتل توزیع گردند.

- کلیه مسافرخانه­ها و مهمانسراها تا ظرفیت 30 تخت باید یک تخت و یک سرویس بهداشتی مناسب برای استفاده افراد معلول داشته باشند. به ازای هر 30 تخت دیگر، یک تخت با سرویس بهداشتی مناسب برای افراد معلول اضافه شود.

1-2-2-3 مراکز بهداشتی، درمان و آسایشگاهی

- حداقل یک ورودی قابل دسترس در جلو ساختمان طراحی شود. این ورودی باید در جوار یا در امتداد فضای سوار شدن مسافر به اتومبیل، با حداقل عرض 150 سانتی­متر و حداقل طول 6 متر در نظر گرفته شود.

- اتاق­های خواب قابل دسترس بیماران باید در انطباق با شرایط زیر باشند:

الف- هر اتاق خواب باید فضای آزاد مورد لزوم برای چرخیدن 180 درجه صندلی چرخدار را که دایره­ای است به قطر 150 سانتی­متر، داشته باشد.

ب- هر اتاق یک نفره باید حداقل یک فضای آزاد برابر 90 سانتی­متر در دو طرف تختخواب و 100 سانتی­متر بین پای تختخواب تا دیوارها داشته باشد.

ج- در هر اتاق دو یا چند تختخوابه باید فضاهای آزاد به اندازه زیر تأمین گردد:

- حداقل 100 سانتی­متر (ترجیحاً 130 سانتی­متر) حدفاصل پایین تختخواب با دیوار مقابل.

- حداقل 90 سانتی­متر حدفاصل لبة کناری تختخواب با دیوار مجاور.

- حداقل 120 سانتی­متر بین دو تختخواب.

د- لازم است برای هر اتاق بستری و یا خواب یک سرویس بهداشتی قابل دسترس پیش­بینی شود.

1-2-2-4 مراکز تجاری

- در محلی که پیشخوان­های مراجعان بیشتر از 90 سانتی­متر ارتفاع داشته و برای خرید و فروش اشیاء و همچنین بخش اجناس به مردم پیش­بینی شده­اند، یک پیشخوان اضافی یا یک بخش از پیشخوان اصلی باید با حداکثر ارتفاع بین 70 تا 85 سانتی­متر بالاتر از کف تمام شده در نظر گرفته شود.

- در فروشگاه­ها حداقل یک مسیر پرداخت قابل دسترس پیش­بینی شود. حداقل عرض این مسیر در تمام طول آن باید 90 سانتی­متر بوده و ارتفاع پیشخوان مجاور از کف تمام شده نباید در طول مسیر از 85 سانتی­متر بیشتر باشد.

1-2-2-5 کتابخانه

- کلبه فضاهای عمومی کتابخانه از جمله عناصر وابسته مانند توالت­ها، تلفن­ها و پارکینگ­ها باید قابل دسترس باشند.

- حداقل 5 درصد با حداقل یکی از هر عنصر نیمکت ثابت، میزها یا محل­های مطالعه و همچنین فضای آزاد بین میزها باید قابل دسترس باشند.

- حداقل فضای آزاد مسیر در محل برگه­دان، قفسه مجلات، یا قفسة کتاب­های مرجع باید 90 سانتی­متر باشد. ارتفاع قابل دسترس از روبرو باید بین 40 تا 120 سانتی­متر، و از پهلو باید بین 15 تا 135 سانتی­متر از کف تمام شده باشد (شکل­های 39 و 40 و 41).

- حداقل عرض آزاد مسیر بین ردیف باید 90 سانتی­متر باشد.

- در کتابخانه­هایی که حجم زیاد کتاب­ها اجازه تقسیم آن­ها را در قفسه­هایی با مشخصات فوق نمی­دهد، استفاده از قفسه­هایی با ارتفاع بیشتر برای نگهداری کتاب مجاز است.

 

 

 

شکل 39- حداقل عرض آزاد مسیر بین ردیف­های کتابخانه

 

 

 

شکل 40- اندازه­های مناسب برای دستیابی از مقابل

 

 

 

شکل 41- اندازه­های مناسب برای دستیابی از پهلو

2- ساختمان­های مسکونی

عمده­ترین هدف از ارائه ضوابط طراحی مسکن، به وجود آوردن شرایط استقلال فردی معلول در محیط مسکونی وایجاد زمینه برای قرار دادن معلول در کنار خانواده به عنوان یک عضو فعال، از طریق به کار گرفتن تمهیدات معماری است.

2-1 در مجتمع­های مسکونی حداقل 5% واحدهای مسکونی باید قابل استفاده برای افراد معلول طراحی شده باشد. همچنین در مجتمع­های مسکونی ساخته شده با اعتبارات کامل دولتی که کمتر از 20 واحد مسکونی دارند، حداقل یک واحد قابل دسترس برای افراد معلول باشد.

2-2 در ساختمان­های مسکونی که بر طبق ضوابط شهرداری محل می­باید دارای آسانسور باشد، آسانسور و فضاهای عمومی بنا باید قابل دسترس برای افراد معلول باشد.

2-3 در ساختما­ن­های مسکونی که در ارتفاع کمتر از ارتفاع مندرج در بند 5-2 و با تعداد 10 و بیش از 10 واحد مسکونی ساخته می­شوند، باید حداقل سطح همکف در مشاع، قابل دسترسی افراد معلول باشد.

2-4 مسکن قابل دسترس

در واحد مسکونی قابل دسترس باید ضوابط زیر رعایت شده باشد:

2-4-1 ورودی واحد مسکونی باید مطابق بند 4-1-1 این ضوابط باشد.

2-4-2 راهرو واحد مسکونی باید مطابق بند 4-1-3 این ضوابط باشد.

2-4-3 بازشوهای واحد مسکونی (در و پنجره) باید مطابق بند 4-1-3 این ضوابط باشد.

2-4-4 راه­پله واحد مسکونی باید مطابق بند 4-1-4 این ضوابط باشد.

2-4-5 سطح شیبدار در واحد مسکونی باید مطابق بند 4-1-5 این ضوابط باشد.

2-4-6 دستگردها در واحد مسکونی باید مطابق بند 4-1-6 این ضوابط باشد.

2-4-7 آسانسور در واحد مسکونی باید مطابق بند 4-1-7 این ضوابط باشد.

2-4-8 حداقل یک فضای بهداشتی (حمام، توالت و دستشویی) باید مطابق بند 4-1-8 این ضوابط باشد.

2-4-9 کنترل­های الکتریکی و مکانیکی واحد مسکونی باید مطابق بند 4-1-11 این ضوابط باشد.

2-4-10 برای هر واحد مسکونی قابل دسترس باید حداقل یک واحد پارکینگ قابل استفاده برای افراد معلول با مشخصات ذیل در نظر گرفته شود:

2-4-10-1 مسیر پیادة قابل دسترس از محوطه پارکینگ تا ورودی واحد مسکونی باید مطابق با بندهای 1-1 و 1-2 باشد.

2-4-10-2 حتی­الامکان حدفاصل بین پارکینگ و منزل برای محافظت فرد معلول سرپوشیده شود.

2-4-10-3 ابعاد پارکینگ قابل استفاده برای افراد معلول باید 5/3×5 متر باشد.

2-4-10-4 حداقل ارتفاع آزاد پارکینگ قابل استفاده برای افراد معلول 40/2 متر باید باشد.

2-4-11 آشپزخانه در واحد مسکونی قابل استفاده برای افراد معلول باید دارای شرایط زیر باشد:

2-4-11-1 فضای آزاد کف به ابعاد 75×120 سانتی­متر باید به گونه­ای طراحی شود که تمام وسایل آشپزخانه برای شخص با صندلی چرخدار از روبرو و یا از پهلو قابل دسترس باشد.

2-4-11-2 حداقل سطح کاری با عرض 75 سانتی­متر و ارتفاع بین 75 تا 85 سانتی­متر، با فضای آزاد برای قرارگیری پا به عمق 40 سانتی­متر و ارتفاع 65 تا 70 سانتی­متر، باید در آشپزخانه در نظر گرفته شود (شکل­های 42 و 43).

2-4-11-3 ارتفاع قفسه­های زیر ظرفشوها باید 70 تا 85 سانتی­متر از کف و قابل برداشتن باشد (شکل 44).

2-4-11-4 زیر ظرفشوها نباید سطوح نوک تیز و ساینده وجود داشته باشد. لوله آب گرم و لوله تخلیه آن، در زیر ظرفشو باید با پوشش عایق پیش­بینی شود.

2-4-11-5 لوله­های آب و فاضلاب باید به نحوی نصب شوند که ارتفاع ظرفشو از کف 75 سانتی­متر باشد.

2-4-11-6 زیر ظرفشو باید فضایی آزاد برای قرارگیری پا به ارتفاع حداقل 65 سانتی­متر و عمق حداقل 45 سانتی­متر بدون مانع وجود داشته باشد و عمق سینک ظرفشویی نباید بیش از 16 سانتی­متر باشد.

2-4-11-7 ارتفاع قفسه­های قسمت پایین باید حداکثر 80 سانتی­متر از کف باشد. حداکثر ارتفاع پایین­ترین طبقه قفسه­های فوقانی 120 سانتی­متر باشد.

2-4-12 فضاهای زندگی، غذاخوری، خواب و ایوان در واحد مسکونی قابل استفاده برای افراد معلول باید قابل دسترس برای این افراد (دارای فضای آزاد به ابعاد 140×140 سانتی­متر جهت قرارگیری، عبور و استفاده از وسایل) باشد.

2-4-13 انباری شامل قفسه­بندی­ها، طبقه­ها، گنجه­ها و کشوهاست که باید طبق ضوابط زیر برای افراد معلول قابل دسترس باشند:

2-4-13-1 فضای آزاد کف به ابعاد 75×120 سانتی­متر باید به گونه­ای طراحی شود که کلیة قست­های انباری برای فرد با صندلی چرخدار از روبرو یا از پهلو قابل دسترس باشد.

2-4-13-2 ارتفاع دستیابی از روبرو به وسایل داخل انباری بین 40 تا 120 سانتی­متر و از پهلو بین 25 تا 135 سانتی­متر باشد (شکل 45).

2-4-13-3 ارتفاع محل رخت آویز از کف 140 سانتی­متر باشد.

 

 

 

 

شکل 42- فضای آزاد جلوی سطح کاری یا میز جهت قرارگیری صندلی چرخدار

 

 

 

 

 

 

 

شکل 43- ابعاد و اندازه زیر سطح کاری یا میز جهت قرارگیری صندلی چرخدار

 

 

 

 

 

شکل 44- فضای آزاد زیر ظرفشویی جهت قرارگیری صندلی چرخدار

 

 

 

 

 

 

شکل 45- ارتفاع دستیابی از مقابل و از پهلو برای صندلی چرخدار

مقررات ملی ساختمان

مبحث 3 مقررات ملی ساختمان (حفاظت ساختمان­ها در مقابل حریق):

مجلد سومین مبحث مقررات مذکور تحت عنوان (حفاظت ساختمان­ها در مقابل حریق) ابلاغ می­گردد تا به عنوان مرجع برنامه­ریزی در زمینه ایمنی ساختمان و حفظ جان انسان­ها از خطر آتش سوزی مورد استفاده شهروندان حوزه شمول مقررات ملی ساختمان قرار گیرد.

براساس ضوابط این مبحث و به هنگام بررسی نقشه­های معماری، راههای خروج اصلی، کافی و بدون مانع لحاظ گردد تا درصورت بروز حریق درآن ساختمان، خروج به موقع ساکنان به راحتی میسر گردد.

مبحث 15 مقررات ملی ساختمان (آسانسورها و پله برقی):  

دراجرای ماده 34 قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان، پانزدهمین مبحث مقررات ملی ساختمان تحت عنوان «آسانسورها وپله برقی» در4 فصل و 6 پیوست، بیانگر حداقل ضوابط لازم برای بهره­برداری ایمن و بهینه از آسانسور، پله برقی، پیاده­رو متحرک متضمن راه­کارهای طراحی و انتخاب مناسب به لحاظ موقعیت، تعداد، نوع، سرعت، ظرفیت و قابلیت بهره­برداری و ارائه­دهنده مقررات لازم برای ارتقاء کیفیت اجرای آن­ها همراه با نمونه اطلاعات فنی آسانسور، جداول استاندارد ابعادی آسانسور، نحوه محاسبه تعداد و ظرفیت آسانسورها، نقشه­ها و اطلاعات تکمیلی علایم و نشانه­ها و بالاخره معرفی منابع معتبر بین­المللی جهت اطلاع شهرداری­های مناطق، مراجع صدور پروانه و کنترل و نظارت بر اجرای ساختمان، مجریان ساختمان­ها، صاحبان حرفه­های مهندسی ساختمان و بالاخره مالکان و کارفرمایان حوزه شمول مقررات ملی ساختمان و ضوابط و مقررات شهرسازی، ابلاغ می­گردد تا در مواردی که ساختمان طبق ضوابط و مقررات صدور پروانه، مستلزم اجرای سطوح ارتباطی می­باشد مراتب مبحث فوق در زمینه طراحی، محاسبه، اجرا، بهره­برداری و نگهداری از سطوح موصوف ملاک عمل قرار گیرد.

علی­هذا شایسته است مهندسین ناظر طی گزارشات مرحله­ای، چگونگی اجرای امر را حسب مورد گزارش نموده و شهرداری منطقه نیز در اجرای بخشنامه شماره 77010602/811 مورخ 29/6/77 و قبل از صدور گواهی پایان ساختمان مراتب را با شرکت بازرسی کیفیت واستاندارد ایران هماهنگ نمایند. (81006794/80-29/4/81)

مبحث 19 مقررات ملی ساختمان (صرفه­جویی در مصرف انرژی): 

در جهت اجرای مبحث 19 مقررات ملی ساختمانی ایران (صرفه­جویی در مصرف انرژی) که طی بخشنامه شماره 3516/80 مورخ 5/4/80 ارسال شده است موارد به شرح زیر در مناطق  1 و2 و3 و 4 و 5 و22 اجرا می­گردد.

1- از تاریخ 1/4/80 مقررات مبحث فوق جهت ساختمان­های گروه ج و د موضوع آیین­نامه اجرایی قانونی نظام مهندسی و کنترل ساختمان الزامی می­گردد، مقتضی است مراتب فوق در دستور نقشه صادره به طور شفاف منعکس گردد.

2- در ارائه نقشه­های معماری بایستی دتایل جداره­های خارجی و پنجره­ها و ....با اشل 1:50 ارائه گردد. (همراه با جدول ضرایب تبادل حرارتی)

3- مهندسین مکانیک نیز بایستی در طراحی سیستم­های گرمایش و سرمایش ساختمان رعایت مبحث فوق را نموده و همچنین در ارتباط با دتایل­های اجرایی ارائه شده درنقشه­های معماری، جداول ضرایب نهایی تبادل حرارتی و برودتی را تهیه و توصیه­های لازم را در نقشه­ها قید و تاکید نمایند.

4- مجلد «دستورالعمل اجرایی در مورد چگونگی بهینه سازی و صرفه­جویی فرآورده­های نفتی در ساختمان» به پیوست ارسال می­گردد تا درصورت نیاز در اختیار مهندسان طراح قرارداده شود.

5- در جهت کنترل اجرای مقررات فوق و با توجه به فلوچارت پیوست لازم است مهندسین ناظر در دو مرحله (پایان سفت کاری و قبل از اتمام نازک کاری و اجرای نما) رعایت مفاد مبحث فوق را گزارش نموده و بازرسی فنی منطقه نیز صحت انجام موارد فوق را گواهی نماید، بدیهی است در صورت عدم اجرای عایق­کاری با متخلف برابر مقررات برخورد قانونی صورت خواهد گرفت.

6- شهروندان و مهندسان طراح می­توانند مسایل و مشکلات مربوط به مبحث 19 مقررات ملی ساختمان و همچنین دتایل­های مرتبط را راساً با سازمان بهینه‌سازی مصرف سوخت کشور از طریق مراجعه مستقیم و یا از طریق شماره تلفنهای 42 و 22045841 هماهنگ و مرتفع سازند. (81004747/80-30/3/81)

 

 

مقررات استفاده از اراضی:

تعریف- این مقررات به منظور تعیین استفاده صحیح از اراضی و مستحدثات واقع در حوزه­های مختلف شهری تدوین شده است. حوزه­های مذکور در نقشه استفاده از اراضی طرح جامع به مقیاس 000/1:10 به رنگ­های محتلف نشان داده شده­اند که هر رنگ نماینده نوع مخصوصی استفاده از اراضی می­باشد. تا هنگامی که نقشه­های تفصیلی که در آن­ها جزئیات استفاده از اراضی روشن شده باشد تهیه نشده است نقشه مذکور و حوزه­های کلی استفاده از اراضی آن که به رنگ­های مختلف نشان داده شده ملاک عمل تعیین استفاده از اراضی خواهد بود.

در مواردی که نقشه­های تفصیلی ویژه یا نمونه همراه طرح جامع تهیه شده است این نقشه­ها از هم اکنون ملاک عمل می­باشند.

حدود مقررات – کلیه مستحدثات موجود و آتی شهر در داخل محدوده 25 ساله و استفاده­های مختلفی که از این مستحدثات و اراضی داخل محدوده به عمل می­آید مشمول این مقررات می­باشد.

مستحدثات جدید – کلیه مستحدثاتی که از این تاریخ به بعد به وجود می­آیند بایستی با مقررات استفاده از اراضی مندرج در ذیل مطابقت داشته باشند. همچنین بناهایی که احتیاج به اضافات یا تغییرات اساسی دارند بایستی وضع خود را با این مقررات تطبیق دهند تعمیرات اساسی مشمول این ماده نمی­باشند.

مستحدثات موجود – کلیه مستحدثاتی که در حال حاضر موجود بوده و مورد استفاده قرار گرفته­اند ولی استفاده موجود از آن­ها با استفاده­های مندرج در مقررات حوزه مربوطه مغایرت دارد بایستی نسبت به تغییر استفاده موجود و انطباق آن با استفاده مربوطه اقدام نمایند. این تغییر استفاده بطورکلی دارای دو حالت می باشد که عبارتند از:

اصلاح استفاده – در مواردی که تغییر استفاده محتاج به تجدید بنا بوده و در بنای موجود یا با تغییرات داخلی آن بتوان استفاده صحیح را به عمل آورده مانند بعضی آپارتمان­های مسکونی که مورد استفاده اداری یا تجارتی قرار گرفته­اند.

انتقال استفاده – در مواردی که تغییر استفاده مستلزم تغییر بنا بوده و استفاده موجود بایستی به محل مناسب خویش منتقل شده و استفاده صحیح از این زمین بوجود آید مانند کارخانجات و گاراژهای موجود در حوزه­های مسکونی.

شهرداری تهران مکلف است جهت این منظور آیین­نامه­ای بر اساس امکانات مادی و پرسنلی خود و احتیاجات کوتاه­مدت و بلندمدت شهری همراه با برنامه زمانی اقدامات خود تدوین نموده و براساس آن راساً نسبت به اصلاح و انتقال استفاده­های مغایر اقدام نماید.

استفاده­های مجاز در خارج از محدوده پنج ساله – احداث تاسیسات صنعتی در حوزه­های صنعتی واقع در خارج از محدوده پنجساله مجاز می­باشد. هر نوع استفاده کشاورزی و باغداری و دامداری در خارج از محدوده پنجساله مجاز می­باشد مشروط بر این که پس از آن که آن قسمت در داخل محدوده توسعه پنج ساله شهر قرار گرفت استفاده از زمین با استفاده منظور شده در طرح جامع و نقشه­های تفصیلی آن تطبیق داده شود. تاسیسات عمومی مانند جنگل­کاری، پارک­ها، استادیوم­ها، جاده­ها که جهت احتیاجات کلی شهر بوجود آیند یا تاسیساتی که دولت راساً جهت ارضاء احتیاجات ساکنین خارج از محدوده بنا نماید مجاز می­باشند. هیچ­گونه استفاده دیگری از زمین در خارج از محدوده پنج­ساله شهر مجاز نیست.

استفاده­های مجاز در حوزه­های مسکونی – احداث ساختمان­های زیر و استفاده­های مربوط به آن­ها در حوزه­های مسکونی مجاز است:

ساختمان­های مسکونی - ساختمان­هایی که برای سکونت افراد یا خانوارها ساخته شده باشند.

در این ساختمان­ها علاوه بر استفاده مسکونی استفاده­های مربوط به مشاغل خانگی (مشاغلی که معمولا در داخل خانه به عمل می­آید) مانند دوزندگی خصوصی، تدریس خصوصی، مطب دکتر، پانسیون و نگهداری سالخوردگان نیز مجاز است مشروط بر آن که مطابق شرایط ذیل باشد:

در صورتی که یک چنین فعالیتی کلا در یک ساختمان انجام گیرد. هیچ­گونه ساختمان و بنای دیگری نبایستی برای این منظور احداث گردد.

در صورتی که فعالیت­های مزبور توسط اشخاص مقیم در آن خانه انجام گیرد.

در صورتی که این فعالیت­ها بیش از 20% سطح کل طبقات ساختمان را اشغال نکرده باشد.

سایر ساختمان­ها - ساختمان­هایی که برای سایر استفاده­هایی که در سطح واحد درجه یک شهری (محله) به عمل می­آید ساخته شده باشند. این ساختمان­ها عبارتند از:

آموزش و پرورش – کودکستان و دبستان و یا سایر تاسیسات آموزشی برای افرادی که هنوز به دبیرستان وارد نشده­اند از قطعه زمینی که برای این منظور انتخاب می­گردد حداقل 50% آن بایستی برای فضای باز اختصاص داده شود.

- بهداشت – مطب دکتر، ساختمان­های پزشکی و درمانگاه­های محلی و حمام.

فرهنگی - کلوپ­های خصوصی و یا باشگاه­هایی که برای استفاده اعضاء تاسیس گردیده و تمام تاسیسات مذهبی و عام­المنفعه که فعالیت­های مختلف فرهنگی، آموزشی، خیریه و اجتماعی در آن­ها انجام می­گیرد.

صنعتی – ایجاد کارگاه­های کوچک دستی مجاز می­باشد.

این نوع فعالیت­ها بایستی در قطعه زمینی انجام گیرد که سطح کل طبقات آن بیشتر از 50 مترمربع نبوده و سطح کل زمین از 100 مترمربع تجاوز ننماید. این نوع استفاده­ها و فعالیت­ها نبایستی بوهای بد و دودهای خطرناک، گرما، لرزش و صداهای ناهنجار خارج از محدوده استفاده خود ایجاد نماید.

تجارتی – احداث ساختمان­های تجارتی مجاز است مشروط بر آن که این ساختمان­ها یک طبقه بوده و سطح طبقه آن از 75 متر مربع و سطح زمین آن از 300 متر مربع تجاوز ننماید.

فضای باز – احداث پارک­ها و زمین­های بازی و ورزشی محله­ای مجاز می­باشد.

مختلط تجارتی و مسکونی – احداث ساختمان به منظور استفاده مختلط تجارتی و مسکونی مجاز می­باشد در صورتی که استفاده تجارتی در طبقه هم­کف ساختمان به عمل آمد و سطح طبقه آن از 50 متر تجاوز ننمود و واحدهای مسکونی که در طبقات بالا قرار دارند دارای درب ورودی مجزا  بوده و دسترسی کامل به فضای باز قطعه زمین داشته باشند.

استفاده­های مجاز در حوزه­های تجارتی – احداث ساختمان­های زیر و استفاده مربوط به آن­ها در حوزه‌های تجارتی مجاز است.

ساختمان­های تجارتی - ساختمان­هایی که به منظور استفاده تجارتی مانند خرده­فروشی (عطاری، بقالی، قصابی) و خدمات شخصی (آرایشگاه، خیاطی، کفش­دوزی و غیره) بنا شوند.

ساختمان­های اداری - ساختمان­هایی که به منظور استفاده اداری مانند بانک­ها، شرکت­های بیمه، دفاتر موسسات غیرتولیدی، ادارات دولتی و غیره بنا شوند.

ساختمان­های آموزشی - ساختمان­هایی که به منظور استفاده آموزشی در سطح بالاتر از دبیرستان یا برای کلاس­های خصوصی و اکابر و مدارس حرفه­ای بنا شوند.

ساختمان­های بهداشتی - ساختمان­هایی که به منظور استفاده بهداشتی مانند بیمارستان، کلینیک، مطب دکتر، درمانگاه­های دولتی و مراکز رفاه خانواده بنا شوند.

ساختمان­های تفریحی - ساختمان­هایی که به منظور استفاده تفریحی مانند سینما، تئاتر، کلوپ، بیلیارد، پینگ­پنگ، بولینگ و غیره بنا شوند.

ساختمان­های فرهنگی – ساختمانهایی که به منظور استفاده فرهنگی مانند موزه، اپرا، تالار، کنسرت، کاخ جوانان، کلیسا، مساجد و تکایا ساخته شوند.

ساختمان­های صنعتی - ساختمان­هایی که به منظور احداث کارگاه صنعتی کوچک در سطح احتیاجات موضعی شهر مانند تجاری، آهنگری، بسته­بندی کالا و غیره بنا شوند. سطح طبقات این نوع ساختمان­ها نباید از 200 متر مربع تجاوز نماید.

استفاده از این نوع ساختمان­ها نباید بوی بد یا خطرناک، گرمای زیاد، لرزش و صداهای شدید در خارج از ساختمان تولید نماید.

ساختمان­های ویژه - ساختمان­های دیگری که جهت ارضای احتیاجات عمومی لازم است مانند پمپ بنزین، تعمیرگاه اتومبیل، حمام عمومی، نانوایی.

ساختمان­های مختلط تجارتی و مسکونی - ساختمان­هایی که به منظور استفاده مختلط تجارتی و مسکونی بنا شوند مشروط بر آن که استفاده تجارتی در طبقه همکف یا طبقات زیرین آن به عمل آمده و واحدهای مسکونی دارای درب ورودی مجزا بوده و دسترسی کامل به فضای باز مربوط به ساختمان داشته باشند.

فضای باز - پارک­های عمومی، زمین­های بازی و باغ کودکان و غیره.

استفاده­های مجاز در حوزه­های مختلط - استفاده­های مجاز در حوزه­های مسکونی (موضوع بند 7-4) و حوزه­های تجارتی (موضوع بند 8-4) در این حوزه­ها مجاز می­باشد.

استفاده­های مجاز در حوزه­های آموزشی – احداث هر نوع دانشگاه، دانشکده، دبیرستان یا دبستان و یا هر نوع آموزشگاهی (مانند مدارس حرفه­ای، هنری، تجارتی، زبان، فنی، مذهبی، مدارس مخصوص معلولین) در این حوزه­ها مجاز می­باشد.

ایجاد واحدهای مسکونی برای سکونت دانش­جویان و معلمین نیز مجاز است.

استفاده­های مجاز در حوزه­های بهداشتی – احداث هر نوع تاسیسات بهداشتی نظیر بیمارستان­ها و درمانگاه­ها همچنین فعالیت­های اداری مربوط به آن و تاسیسات آزمایشگاهی در این حوزه­ها مجاز می­باشد.

استفاده­های مجاز در حوزه­های دولتی – احداث هر نوع ساختمان­های دولتی مانند ادارات قوای مقننه، قضاییه و اجراییه و نیز موسسات دولتی در این حوزه­ها مجاز است.

استفاده­های مجاز در حوزه­های فرهنگی – احداث هرگونه تاسیسات فرهنگی، مذهبی و یا فعالیت­های اجتماعی نظیر موزه­ها و تالارهای هنری و مساجد، سازمان­های خیریه، باشگاه­های خصوصی و غیره و همچنین تاسیسات مربوط به آن در این حوزه­ها مجاز می­باشد.

استفاده­های مجاز در حوزه­های صنعتی – احداث هر نوع ساختمان به منظور تهیه کالاهای سنگین و سبک و همچنین تسهیلات مربوط به توزیع کالاها، فروش، عمده فروشی، تعمیرات و سرویس در این حوزه­ها مجاز می­باشد به استثناء آن که صنایع بسیار سنگینی که مزاحمت ایجاد می­نمایند، بوهای بد، دودهای خطرناک، گرما، لرزش، صدا و غیره بایستی در حوزه مربوط به صنایع مزاحم احداث شوند.

استفاده­های مجاز در حوزه­های انبارداری – احداث هرگونه ساختمان و تأسیسات مربوط به نگهداری کالاها و همچنین برای توزیع و عمده فروشی و یا خرده فروشی، تعمیرات و سرویس این کالاها در قطعه زمین­هایی که برای انبارداری در نظر گرفته شده مجاز می­باشد.

استفاده­های مجاز در حوزه­های حمل و نقل – هر نوع تشکیلات ارتباطی و یا استفاده­های ارتباطی نظیر فرودگاه­ها، ایستگاه­های مسافربری، ایستگاه­های ترن، ایستگاه­های اتوبوس، ایستگاه­های کامیون­های تجارتی و باراندازها در قطعات زمینی که برای حمل و نقل منظور گردیده مجاز می­باشد.

استفاده­های مجاز در حوزه­های ارتشی – احداث هر نوع تاسیساتی که ارتش جمهوری اسلامی ایران صلاح بداند در این حوزه­ها مجاز می­باشد.

استفاده­های مجاز در حوزه­های تفریحاتی و فضای باز - فعالیت­های ذیل در قسمتهایی که برای تفریحات و فضای باز در نظر گرفته شده مجاز می­باشد (مگر آن که استثنائاً در روی نقشه مشخص شده باشد).

پارک­های شهری، زمین­های بازی، استخرهای شنا و مراکز تفریحی.

پارک­های منطقه­ای و همچنین فضاهای باز که به منظور تاسیسات و استفاده­های تفریحی ذخیره گردیده است.

هر نوع تاسیسات تفریحی که جنبه تجارتی داشته باشد مانند میدان­های اسب­دوانی، فانفار و غیره.

استفاده­های مجاز در حوزه­های کشاورزی – در این حوزه­ها استفاده کشاورزی از زمین و نیز استفاده­های ذیل مجاز می­باشد.

احداث ساختمان­هایی مانند اصطبل و مرغداری و همچنین دامپروری مشروط بر آن که حداقل 500 متر از نزدیکترین حوزه مسکونی فاصله داشته باشد.

احداث ساختمان­های مسکونی تک خانواری در صورتی که قطعه زمین آن کمتر از 5000 مترمربع نبوده و در آن استفاده کشاورزی به عمل آید.

با کسب اجازه مخصوص احداث گورستان و یا حفاری­های علمی و معدنی.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

اصلاحیه مصوبه 329 ک.م.5:

پیرو نامه شماره 2/100/79 مورخ 4/12/79 و بازگشت به نامه­های 17/1/82 موضوع پیشنهاد کمیسیون ماده 5 شهرداری تهران مبنی بر اصلاح مصوبه 329 شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران پس از بررسی موضوع در جلسات متعدد و به منظور تحقق اهداف طرح مجموعه شهری تهران مبنی بر جلوگیری از توسعه بی­رویه شهر تهران و رعایت سقف جمعیتی مصوب آن، پیشنهاد مذکور را مورد بررسی قرار داده و پس از انجام: اصلاحات لازم به عنوان جایگزین مصوبه 329 به شرح ذیل مورد تصویب قرار داد.

1- شهرداری تهران موظف است حداکثر تا پایان سال 1383 طرح­های تفصیلی مناطق تهران را تهیه و به تصویب کمیسیون ماده 5 برساند.

2- با توجه به ضرورت هماهنگی بین طرح­های تفصیلی مناطق و طرح فرادست، وزارت مسکن و شهرسازی موظف است حداکثر تا پایان خرداد ماه سال 82 برنامه زمان­بندی تهیه طرح راهبردهای ساختاری شهر تهران را تهیه و به شورای‌عالی ارائه نماید.

3- تا تصویب طرح­های تفصیلی هر منطقه از مناطق شهر تهران ضوابط مربوط به مصوبه 329 به شرح ذیل اصلاح می­گردد.

3-1- محدوده قانونی تهران به چهار پهنه به صورت زیر تقسیم می­شود.

الف) از حد شمالی محدوده قانونی تهران تا محور همت

ب) حد فاصل­ محورهای همت و انقلاب

ج) حد فاصل محورهای انقلاب و جاده ساوه و امتداد خیابان شوش

د) جنوب جاده ساوه و امتداد شوش تا حد جنوبی محدوده قانونی تهران

3-2- تا تصویب طرح تفصیلی در منطقه، تراکم مازاد بر 120% تا حداکثر 60% به صورت یک طبقه براساس جدول زیر در پهنه­های چهارگانه مذکور، می­تواند واگذار شود.

 

 

 

پهنه

مساحت قطعه زمین (مترمربع)

عرض گذر مجاور در طرح مورد عمل (متر)

پهنه الف

≤ S  ­ 300

≤ A 12

پهنه ب

≤ S  ­ 250

A ≥ 10

پهنه ج

≤ S  ­ 200

≤ A 8

پهنه د

≤ S  ­ 150

A≥ 6

 

3-3- الزامات اجرایی این ضوابط به شرح زیر تعیین می­شود:

- تأمین 100% پارکینگ الزامی بوده و شهرداری حق کاهش پارکینگ مورد نیاز را به هیچ وجه ندارد.

- مساحت زمین و عرض گذر مجاور پس از رعایت براصلاحی ملاک عمل می­باشد.

4- به منظور تشویق اجرای طرح­های و نوسازی بافت­های فرسوده، عنداللزوم شهرداری مجاز به پیشنهاد این‌گونه طرح­ها با ضوابط خاص و تصویب آن­ها در کمیسیون ماده (5) خواهد بود.

5- شهرک­ها و مجتمع­های مسکونی دارای طرح مصوب و نیز مناطق تهران یا بخشی از آن­ها که طرح تقصیلی برای آن­ها تهیه وبه تصویب می­رسد، از این ضوابط مستثنی می­باشد.

6- احداث مجتمع اداری یا تجاری مشروط به رعایت مساحت قطعه و گذربندی طبق جدول ذیل به شرط تأمین کلیه پارکینگ­های مورد نیاز پس از تصویب کمیسیون ماده (5) بلامانع است:

 

مناطق

حداقل مساحت زمین به مترمربع

حداقل عرض ملاک عمل گذر به متر

1 الی 8

1000

30≥ عرض≥ 16

9 الی 21

500

30≥ عرض≥12

 

7- براساس این مصوبه، واگذاری مازاد تراکم صرفاً بر مبنای پلاک مشخص ثبتی و پروانه ساختمانی مربوطه مجاز می­باشد.

8- تعاونی­های مسکن کارمندی- کارگری، نظامی و ..... تابع این مصوبه خواهند بود.

9- در هنگام تمدید و یا تجدید پروانه ساختمانی جهت پلاک­هایی که در مدت اعتبار پروانه عملیات ساختمانی در آن­ها شروع نشده باشد، صرفاً ضوابط این مصوبه ملاک عمل خواهد بود.

10- شهرداری تهران مسئول اجرای این مصوبه بوده و موظف است از هر گونه تخلف در این زمینه جلوگیری نماید و گزارش عملکرد این مصوبه را به تفکیک چهار پهنه فوق‌الذکر هر دو ماه یک­بار به شورای‌عالی ارائه نماید.

بخشنامه 822642/10/8210-26/1/82

- پیرو بند نامه شماره 82004580/80 مورخ 21/3/82 در ارتباط با پیشنهاد بند جهت اصلاح مصوبه مورخ 18/1/82 شورای‌عالی شهرسازی و معماری (اصلاح جایگزین صورت‌جلسه 329) و باتوجه به این که در مفاد ذیل بند 3-3 مصوبه فوق تصریح گردیده:

مساحت زمین بعد از رعایت بر اصلاحی ملاک عمل می­باشد. در این خصوص لازم به ذکر است با عنایت به تعیین حداقل مساحت زمین جهت استفاده از افزایش تراکم ساختمانی، و توجه به این مطلب که رعایت اصلاحی در بعضی از موارد سبب کاهش متراژ زمین به کمتر از میزان تعیین شده می­گردد، لذا امکان استفاده از واگذاری افزایش تراکم از بین می­رود و این امر سبب می­گردد مالکین رغبتی به دریافت پروانه ساختمانی و رعایت بر اصلاحی نداشته باشند، بنابراین به­منظور تشویق مالکین به نوسازی و رعایت اصلاحی گذرها خواهشمند است بند ذیل نیز همراه با بند تکمیلی در نخستین جلسه کمیسیون ماده پنج مطرح شود.

«در کلیه  پهنه­ها مساحت قطعه قبل از اصلاحی و عرض گذر پس از رعایت بر اصلاحی ملاک عمل خواهد بود.» (82005280/80 – 10/10/82)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

بخش سوم: عوارض

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

عوارض مربوط به مسکونی جهت تخریب و بازسازی و پروانه ساختمانی:

1-   

(S-(20 × NP))

    100N

عوارض زیر بنا جهت دو واحدی و بیشتر در شرایطی که کل زیر بنا تا 600 متر مربع باشد :

K×P ×                                × S

K=ضریب طبق جدول یک

P= قیمت منطقه ای

N= تعداد واحدهای مسکونی

NP= تعداد پارکینگ های تامین شده

S= کل زیر بنای ناخالص

ضریب بر اساس کل زیر بنای نا خالص طبق جدول شماره یک محاسبه می گردد:

زیر بنا

ضریب K

تا 200 متر مربع

15%

تا 400 متر مربع

20%

تا 600 متر مربع

25%

جدول شماره یک

 

 

 

 

 

 

عوارض مربوط به مسکونی جهت تخریب و بازسازی و پروانه ساختمانی:

2-    

(S-)20 × NP()

    100N

عوارض زیر بنا جهت تک واحدی  و دو واحد و بیشتر در ساختمان های 600 متر مربع و بالاتر :

% 30 × P ×                              × S

K= % 30

P= قیمت منطقه ای

N= تعداد واحدهای مسکونی

NP= تعداد پارکینگ های تامین شده

عوارض مربوط به مسکونی جهت تخریب و بازسازی و پروانه ساختمانی:

3-     عوارض زیر بنا جهت ساختمان های تک واحدی تا 600 متر مربع  باشد:        

  ](  NP × 20(- [S × P × K

K= ضریب طبق جدول شماره (2)

تعریف: ضریب  K   بر اساس کل زیربنای ناخالص محاسبه می گردد.

 کل زیر بنای ناخالص

تعداد واحد مسکونی

تبصره: جهت تعاونی های مسکن کارمندی و کارگری ( مشروط به داشتن مجوزهای لازم ) ضریب  K   بر اساس میانگین واحدهای مسکونی (                                 ) محاسبه می گردد.

P=                                                        قیمت منطقه ایN= تعداد واحدهای مسکونی

NP= تعداد پارکینگ های تامین شده                                  S= کل زیر بنای ناخالص

زیر بنا

ضریب K

تا 60 متر مربع

5%

تا 100 متر مربع

10%

تا 150 متر مربع

18%

تا 200 متر مربع

30%

تا 300 متر مربع

45%

تا 400 متر مربع

65%

تا 500 متر مربع

90%

تا 600 متر مربع

120%

جدول شماره (2)

عوارض تمدید پروانه:

تعریف تمدید پروانه:

  1. تقاضای تمدید پروانه در زمان اعتبار پروانه در صورتیکه ضوابط و مقررات تغییر نکرده باشد بدون اخذ عوارض به مدت یکسال تمدید می گردد.
  2. تقاضای تمدید پروانه در صورتیکه اعتبار پروانه به اتمام رسیده باشد و ضوابط و مقررات تغییر نکرده باشد با اخذ عوارض مابه التفاوت به شرح زیر دریافت می گردد و به مدت دو سال پروانه تمدید می گردد.

عوارض پرداختی قبلی - عوارض پرداختی به قیمت روز

* ملاک عمل زمان اعتبار پروانه در تقاضای تمدید پروانه ساختمان تاریخ ثبت درخواست مالک در دبیرخانه منطقه     می باشد.

 

عوارض تغییر نقشه:

 تعریف تغییر نقشه:

 املاکی که دارای پروانه معتبر ساختمانی و یا دارای ساختمانی که بر اساس پروانه صادره ساخته شده باشد چنانچه هنوز پایان صادر نشده باشد و یا به مرحله اتمام نرسیده باشد پروانه مورد نظر تحت عنوان تغییر نقشه منظور می گردد.

 

محاسبه عوارض تغییر نقشه:

F= کل عوارض ساختمان طبق نقشه جدید

 F= کل عوارض پروانه معتبر به قیمت روز

عوارض زیربنا قابل پرداخت =  F - F

 

 

 

عوارض اضافه اشکوب:

(توسعه- تبدیل – تغییرات )

تعریف اضافه اشکوب (توسعه بنا):

در شرایطی که بنای احداثی ملک قبل از سال 49 یا بدون پروانه و یا دارای پروانه قبل از 49 بوده و دارای پایانکار باشد، و یا در مرحله بهره برداری، و نیز بنای موجود تعیین تکلیف شده باشد، اضافه اشکوب،‌توسعه بنا، تبدیل و تغییرات منظور می گردد.

در صورتیکه N=1 باشد، عوارض اضافه اشکوب،‌توسعه، تبدیل، تغییرات از جدول شماره 1 محاسبه می گردد.

]  NP)  × 20 (- S [× P × K

P=                                       قیمت منطقه ایN= تعداد واحدهای مسکونی

K= ضریب                                            S= متـــراژ مـــورد تقــاضــا

NP= پارکینگ اضافه شده به مجاز ( نسبت به وضع موجود تعیین تکلیف شده)

جدول شماره (1)

زیر بنا

ضریب K

تا 60 متر مربع

5%

تا 100 متر مربع

10%

تا 150 متر مربع

18%

تا 200 متر مربع

30%

تا 300 متر مربع

45%

تا 400 متر مربع

65%

تا 500 متر مربع

90%

تا 600 متر مربع

120%

 

در غیر این صورت اگر N>1 باشد:

 

 

عوارض کسری پارکینگ:

پارکینگ مسکونی

25A

پارکینگ تجاری و تولیدی

35A

پارکینگ اداری و صنعتی

30A

پارکینگ غیر (تجاری، تولیدی، اداری، صنعتی)

25A

 

 

 

 

 

 

 

A = %80 (1+T)(P+2D)

محاسبه A بر اساس روش اعلامی در مازاد تراکم می باشد.

 

در صورتیکه جهت تبدیل کسر پارکینگ داشته باشد :

پارکینگ مسکونی به اداری

5A

پارکینگ مسکونی به تجاری

10A

پارکینگ اداری به تجاری

5A

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

فضاهای پارکینگ (به واحد)

درصد سطح طبقات

نوع استفاده

ردیف

حوزه سه

حوزه دو

حوزه یک

3

3

3

برای هر صد متر مربع سطح طبقات

تجاری*

1

2

2

2

برای هر صد متر مربع سطح طبقات

اداری**

2

یک چهارم

2

3

برای هر صد متر مربع سطح طبقات

مرکز اجتماعات

3

یک بیستم

یک دهم

یک پنجم

برای هر اتاق

هتـــل

4

یک دوازدهم

یک هشتم

یک چهارم

برای هر تختخواب

بیمارستان

5

2

2

2

برای هر صد متر مربع ازسطح دفتر

 

کارخانجات صنعتی وانبارها وکارگاهها

6

یک دوم

یک دوم

یک دوم

برای هر صد متر مربع ازسطح کارخانه

 

کارخانجات صنعتی وانبارها وکارگاهها

7

یک دهم

یک چهارم

یک دوم

برای هرمعلم وناظم ومدیر

مدارس

8

یک چهلم

یک دهم

یک دهم

برای هر صندلی

سینما وتاَتر

9

1

1

1

برای هرمعلم وناظم ومدیر

مدارس عالی وهنرستان

10

1

1

1

برای هراستاد

دانشگاهها

11

یک صدم

یک صدم

یک صدم

برای هرشاگرد

دانشگاهها

12

یک چهارم

یک دوم

1

برای هر صد متر مربع سطح طبقات

تاَسسیسات تفریحی

13

یک دهم

یک ششم

یک سوم

به ازاء هر نمره خصوصی

گرمابه ها

14

یک دهم

یک دهم

یک دهم

برای هر اتاق خواب(15مترمربع)

خوابگاههای دانشجویی و پانسیونها

15

یک چهارم

یک دوم

1

برای هر صد متر مربع سطح طبقات

ورزشی وتاَسیسات تفریحی

16

یک دوم

یک دوم

یک دوم

هرواحد آپارتمان با مساحت خالص تا متراژ یکصد مترمربع

هتل آپارتمان***

17

1

1

1

هرواحد آپارتمان با مساحت خالص100مترمربع وبیشتر

هتل آپارتمان**** 

18

یک دوم

1

2

برای هر صد متر مربع سطح طبقات

درمانگاه

19

5

5

5

برای هر صد متر مربع سطح طبقات

رستوران- تالاز – اغذیه فروشی و . . .

20

-

-

-

-

مساجد ومعابدرسمی

21

صورتجلسه شماره 4 مورخه 8/2/84 شورای معاونین شهرسازی ومعماری مناطق

 ب) جدول معیارهای پارکینگ ماشین برای استفاده های غیر مسکونی

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

جهت املاک مسکونی تک واحدی :

 

تعداد واحد پارکینگ مورد نیاز درهرسه حوزه

سطح ناخالص طبقات با زیرزمین

نیاز به پارکینگ ندارد

تا 150 مترمربع                                                

 

یک واحد

 بین 150تا 200 مترمربع

 

دو واحد

بیش از 200 متر مربع *

 

 

   کل زیر بنای ناخالص= S

 

 

 

جدول پارکینگ های مورد نیاز واحدهای مسکونی :

 

حوزه پارکینگ

مساحت واحد

نوع استفاده

سه

دو

یک

5/0

5/0

1

تا 100 مترمربع

مسکونی درحد تراکم

1

1

1

تا 100 مترمربع

مسکونی مازاد تراکم

1

1

1

از 100 تا 200 مترمربع

مسکونی

5/1

5/1

5/1

از 200 متر مربع و بالاتر

مسکونی

 

 

 

 

 

 

 

 

 

عوارض مازاد تراکم:

 

T1= ضریب منطقه ای در مصوبه    /9/86                         T2= ضریب منطقه در مصوبه 2/2/82

A = قیمت یک متر مربع مازاد تراکم ملاک عمل

A1= قیمت یک متر مربع مازاد تراکم بر اساس دفترچه ارزش معاملاتی سال 81

A2= قیمت یک متر مربع مازاد تراکم بر اساس دفترچه ارزش معاملاتی سال 84

P1= قیمت منطقه ای قدیم                             P2= قیمت منطقه ای جدید

D1= 200000 ریال                                         D2= 250000 ریال

A1 = %80 (1+T)( P1+ 2D1)

A2 = %80 (1+T)( P2+ 2D2)

A2≤ 135/1 A1    اگر                  A= A2

                        در غیر این صورت                                                                              A1   135/1= A

* در بافت فرسوده  A1  ملاک محاسبه قرار می گیرد.

در صد تراکم استفاده شده در ملک

قیمت یک متر مربع مازاد تراکم

120% تا 180%

A

180% تا 240%

1/5 A

240% تا 300%

2 A

300% تا 360%

 2/5 A

360% تا 420%

 3 A

* از 300 % به بالا به ازای هر 60% ، ضریب A به میزان 5/0 افزایش پیدا می کند.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

عوارض تغییر کاربرد:

 

جدول فرمول عوارض تغییر کاربرد:

 

کاربرد

فرمول تغییر کاربرد

S[A(1+     )]

 n

10

فرمول تعدد واحد

فرمول مجموع تغییر کاربرد و تعدد کاربرد

تجاری

S(KA)

S[    (1+     )]

 n

10

A

 3

S[KA+    (1+     )]

 n

10

A

 3

S[KA+A(1+     )]

 n

10

`

اداری

S(KA)

S[    (1+     )]

 n

10

A

2

S[KA+    (1+     )]

 n

10

A

 2

S[KA+    (1+     )]

 n

10

A

 3

صنعتی

S(KA)

 

 

 

توضیحات:

 

1. در صورت داشتن حقوق مکتسبه بر اساس مصوبه فوق الذکر شامل 10% عوارض تغییر کاربرد می گردد مگر اینکه ار نظر تعداد و یا متراژ یا وضع موجود که دارای حقوق مکتسبه می باشند متفاوت باشد که جهت متراژ افزوده شده و یا تغییر تعدد واحد عوارض اخذ گردد.

عوارض قابل پرداخت    =    محاسبه عوارض شکل قدیم به قیمت روز    –    محاسبه عوارض شکل جدید به قیمت روز

 

2. در صورت جابجایی حقوق مکتسبه در طبقات از نظر مساحت معادل سازی می گردد.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

جدول شماره (1)

تعیین ضرایب تغییر کاربری ها از مسکونی به غیر مسکونی

 

ردیف

موضوع

تعداد ضریب (A)

1

اداری

½ (A)

2

انبار اداری

¼ (A)

3

تجاری(همکف)

منطقه 12= 12A

مناطق 16،18 و 19= 5A

دیگر مناطق= 7A

4

تجاری زیرزمین اول

80% همکف (براساس تفکیک مناطق)

5

تجاری طبقه اول

70% همکف (براساس تفکیک مناطق)

6

تجاری زیرزمین دوم و طبقه دوم

50% همکف (براساس تفکیک مناطق)

7

مابقی طبقات و انبار تجاری در زیرمین و طبقات و نیم طبقه داخل واحد تجاری

40% همکف (براساس تفکیک مناطق)

8

انبار تجاری در همکف

60% همکف (براساس تفکیک مناطق)

9

تولیدی

70% تجاری

10

صنعتی (همکف)

(A)

11

صنعتی (سایر طبقات)

½ (A)

 

توضیح اینکه علاوه بر عوارض تغیرکاربری باید عوارض پذیره نیز اخذ گردد.

از جهت تغییر هر کاربرد به کاربرد مرغوبتر ما به التفاوت ضرایب فوق الذکر اخذ گردد.

چنانچه تغییر کاربری همراه با تعدد واحدها باشد عوارضی به شرح ذیل به عوارض محاسبه شده طبق جدول شماره 1 اضافه گردد.

  1.  n

    10

     n

    10

    A

    2

    A

    3

     n

    10

    A
    (n) ما به التفاوت تعداد مغازه ها یا واحدهای مجاز با مورد تقاضاست.
  2. از جهت تبدیل یک واحد اداری به چند واحد هر متر مربع بر اساس  (         +1)         محاسبه خواهد شد.
  3. از حیث تبدیل یک واحد تجاری به چند واحد هر متر مربع بر اساس  (         +1)         محاسبه خواهد شد.
  4. از جهت تبدیل واحدهای اداری به تجاری با به التفاوت ضرایب فوق اخذ خواهد شد.
  5. از جهت تبدیل یک واحد صنعتی به چند واحد هر متر مربع بر اساس  (         +1)         محاسبه خواهد شد.

جدول راسته های تجاری- اداری طبق مصوبه جلسه پنجاه و یکم  شورای اسلامی شهر تهران (دوره سوم)

منطقه

موقعیت

1

 

خیابان شهرداری حد فاصل میدان تجریش و میدان قدس، باهنر

خیابان ولیعصر

بازار تجریش

خیابان­های پاسداران – دربند

بر میدان­های قدس و تجریش

خیابان شریعتی

 

2

‌خیابان ستارخان

خیابان صادقیه از 24 متری خسرو تا فلکه دوم صادقیه

بر خیابان آزادی ،‌بر میدان توحید

بر میدان صادقیه ،‌بر گیشا از جلال آل احمد تا خیابان پیروزی

3

برخیابان شریعتی ، پاسداران، ولیعصر

بر خیابان میرداماد

بر خیابان گرمسار ، سامان ،‌شیراز

بر خیابان آفریقا، گلشهر، گل آذین، ناهید

بر خیابان شیخ بهایی ، ملاصدرا، دولت

میدان مادر

4

بلوار دلاوران، شمیران نو

ادامه جدول 5

خیابان تهران پارس، خیابان فرخی یزدی

خیابان بنی هاشم، خیابان پرتوی

پاسداران، استاد حسن بنا

5

آیت اله کاشانی - بلوار فردوس

میرزا بابایی از میدان پونک تا سردار جنگل

شهران از زیر گذر تا فلکه

خیابان اکباتان بلوار اصلی

خیابان 20 متری گلستان

6

خیابان ولیعصر حد فاصل چهار راه ولیعصر تا تقاطع دکتر فاطمی

خیابان کریخان زند ،‌کارگر از انقلاب تا شهید گمنام

انقلاب ،آزادی، ولیعصر

طالقانی ،سپهبد قرنی ،‌قائم مقام فراهانی،‌خالد اسلامبلی ،‌گاندی

سمیه، وصال شیرازی، شهید بهشتی ،‌مطهری ،‌میرزای شیرازی

فلسطین ،‌فاطمی ،‌اسد آبادی

ویلا، ایرانشهر،جمالزاده ،‌اسکندری شمالی

7

خیابان شهید بهشتی - مطهری

انقلاب ،‌شریعتی، خیابان طالقانی،‌بهار ، سپاه

بر خیابان مفتح تا میدان هفت تیر

سلیمان خاطر ،‌سمیه ،‌بهار شیراز ،‌هویزه

استاد حسن بنا ،‌سهروردی،‌ خرمشهر،‌شهید مدنی،خلیل حسینی

8

بر خیابان آیت

میدان هفت حوض

خیابان آیت اله مدنی

حاشیه فلکه اول تهران پارس

9

زرند ،‌دستغیب ،‌شمشیری

بر خیابان آزادی ، دامپزشکی ، قزوین

10

خیابان رودکی (حد فاصل آذربایجان تا کمیل )

کارون ، قصر الدشت، کمیل

دامپزشکی،‌امام خمینی ،‌هاشمی ،‌آذر بایجان، ‌بریانک

قزوین

11

 

بر خیابان جمهوری

بر خیابان مولوی و وحدت اسلامی

بر خیابان انقلاب

ادامه جدول 5

بر خیابان ولیعصر حد فاصل خیابان جمهوری تا چهار راه ولیعصر

12

برخیابان های جمهوری- فردوسی- لاله زار– منوچهری– اکباتان- امیر کبیر- ملت

بر میدان و خیابان امام خمینی

13

بر خیابان­های دماوند ،‌پیروزی ، هفده شهریور

بر خیابان انقلاب از پل چوبی تا میدان امام حسین

بر خیابان شهرستانی از میدان امام حسین تا خیابان ایران مهر

بر خیابان ایران از سه راه امین حضور تا مجاهدین

بر خیابان بیست و یک متری دهقان ( کوکا کولا ) از خیابان پیروزی تا ا5 متری دریانی

بر خیابان 5 نیروی هوایی از خیابان پیروزی تا خیابان 37/5

14

آهنگ ،‌محلاتی ، پرستار ،‌13 آبان ،‌ خیابان نبرد،‌خ شکوفه

بر خیابانهای خاوران ،‌پیروزی ، 17 شهریور

15

خیابان 17 شهریور حد فاصل تیر دو قلو تا میدان خراسان

خیابان خاوران حد فاصل میدان خراسان و اتابک

خیابان بیست متری افسریه

16

خیابان مدائن از خ شهید رجایی تا میدان بازار دوم

بازار دوم نازی آباد – بازارچه جوادیه و بیست متری جوادیه

بر خیابان­های پارس ، خزانه بوعلی جنوبی ، دستواره

خیابان صابونیان از میدان شوش تا بزرگراه بعثت ،‌بر خیابان شوش

17

بر خیابان امین الملک از تقاطع خیابان قزوین تا پل یافت آباد (بازار کیف و کفش)

بر کوچه سید جوادی از خیابان امین الملک تا خط آهن تبریز

بر خیابان یافت آباد از پل یافت آباد تا جاده ساوه( بازار مبل )

18

بر خیابان یافت آباد از میدان معلم تا جاده ساوه

بر خیابان یاران از جاده ساوه تا شهرک ولیعصر

17 شهریور مابین 15 متری اول و سوم

محدوده بازار آهن، بر جاده ساوه

19

شهرک شکوفه 35 متری شکوفه

شهرک شکوفه 12 متری شهید احسانی

شهرک شکوفه 19 متری بدر

خیابان شهید لطیفی

میعاد از تقاطع شهید لطیفی تا فلکه اول

میعاد از بزرگراه تند گویان تا انتهای خیابان میعاد

خیابان درختی از تقاطع شقایق تا انتهای درختی

خیابان مهران صمدی و نیکو بین

تعرفه واگذاری امتیاز تراکم مازاد

ادامه جدول 5

جاده ساوه

20 متری طالقانی، خیابان زمزم

شهرک شکوفه 10 متری احد

20

خیابان 24 متری تا تقاطع خیابان شهید مجتبی (‌بابک)

خیابان حرم ازمیدان شهر ری تادرب شمالی حرم مطهر وخیابان ادیب کاشانی تادرب غربی

بر میدان شهر ری و خیابان سپاهیان انقلاب تا انتهای زکریای رازی

بر جاده قدیم قم و فدائیان اسلام از میدان شهر ری به عمق 300 متر

بر خیابان بازار نو حرم و خیابان حضرتی

21

خیابان تهرانسر اصلی حد فاصل جاده مخصوص کرج تا چارراه صدف(خیابان30)

بلوار لاله حد فاصل بلوار گلها و خیابان اصلی تهرانسر

خیابان امام حسین واقع در وردآورد

خیابان 14 تهرانسر حد فاصل بلوار اصلی تهرانسر تا خیابان نفت

22

 

بلوار کاج

بلوارهاشم زاده، بلوار امیر کبیر

بلوار دهکده ( معابر کند رو)

عوارض پیش آمدگی:

 

از ابتدای سال 1373 از متقاضیان احداث پیش آمدگی مشرف به معابر عمومی در واحدهای تجاری، اداری، صنعتی و مسکونی که مطابق مقررات و ضوابط طرح تفصیلی ایجاد و احداث شود؛ عوارض بر اساس آخرین مصوبه مربوطه ( چهل و سومین جلسه رسمی و علنی به شماره 16595/441/160 مورخ 8/11/82 ) محاسب ه می گردد.

 

1. پیش آمدگی به صورت بسته

3 × P × S

 

 

 

S = مساحت پیش آمدگی                      

P = قیمت منطقه ای

 

توجه: در صورتیکه از پنجاه درصد قیمت روز زمین تجاوز ننماید.

 

 

2. پیش آمدگی به صورت تراس یا باز

1.5 × P × S

 

 

 

S = مساحت پیش آمدگی                      

P = قیمت منطقه ای

 

تبصره 1: چنانچه پیش آمدگی سقف آخرین طبقه بنا صرفاً به صورت سایه بان استفاده گردد، مشمول عوارض پیش آمدگی نمی گردد.

تبصره 2: پیش آمدگی های فاقد سقف مشمول عوارض پیش آمدگی نمی گردند.

 

 

 

 

 

عوارض بیمـــه کارگـــران:

 

S = سطح ناخالص کل زیر بنا

 

الف) S کمتر از 100 متر مربع باشد:         1066×    =S عوارض متعلقه

 

الف) S بیشتر از 100 متر مربع باشد:         1421×    =S عوارض متعلقه

 

عــوارض ایمنــی ساختمانها در شهر تهران:

 

 

ردیف

نوع ساختمان

مساحت (هر پروانه)

میزان عوارض (مترمربع- ریال)

1

مسکونی

اداری

تا 200 مترمربع

1500 (هزار و پانصد)

تا 500 مترمربع

3000 (سه هزار)

تا 1000 مترمربع

4500 (چهار هزار و پانصد)

تا 2000 مترمربع

6000 (شش هزار)

تا 3000 مترمربع

7500 (هفت هزار و پانصد)

تا 4000 مترمربع

9000 (نه هزار)

تا 5000 مترمربع

10500 (ده هزار و پانصد)

از 5000 و بیشتر

15000 (پانزده هزار)

2

تجاری

هر مترمربع

15000 (پانزده هزار)

3

صنعتی

هر مترمربع

7500 (هفت هزار و پانصد)

4

ورزشی، عمومی با مالکیت خصوصی

هر مترمربع

5000 (پنج هزار)

5

آموزشی، ورزشی، عمومی با مالکینت دولتی و سایر

هر مترمربع

2500 (دو هزار و پانصد)

 

عوارض حجمی استخر:

طبق مصوبه چهل و چهارمین جلسه رسمی- علنی شورای محترم اسلامی شهر تهران به شماره 16609/453/160 مورخ 8/11/82 ، شهرداری تهران مجاز است نسبت به اخذ عوارض استخرهای اختصاصی در منازل و مجتمع های مسکونی در هنگام صدور پروانه ساختمان یا پایانکار و بازدید های دوره ای سالانه برای یک بار طبق جدول پیوست اقدام نماید.

تذکر 1: حجم استخر تا 30 متر مکعب شامل عوارض نمی باشد

تذکر 2: از 30 متر مکعب و بالاتر مطابق فرمول ذیل محاسبه می گردد:

عوارض استخر = 500000 ×  V                حجم استخر = V

 

جدول محاسبه عوارض استخرهای اختصاصی در منازل و مجتمع های مسکونی

ردیف

مشخصات استخر

حجم استخر (مترمکعب)

عوارض هر متر مکعب

1

روباز و در فاصله مناسب از بنای مسکونی

از 30 متر مکعب به بالا

پانصد هزار ( 500000) ریال

2

در فضای بسته و با رعایت کلیه مقررات ایمنی ساختمان مسکونی

از 30 متر مکعب به بالا

پانصد هزار ( 500000) ریال

 

 

 

 

 

 

 

 

 

معافیت از تجمیع در کاربرهای مسکونی و مختلط:

شرط استفاده از معافیت از تجمیع:

متر مربع 120≤ کل مجموع قطعات تجمیعی قبل از اصلاحی

توضیحات:

K ضریب تعریف شده در جدول (درصد عوارض متعلقه)

N: تعداد قطعات تجمیع شده

S: کل مساحت تجمیع پس از اصلاحی

S

N

 

 

1. اگر:  m2 200 ≥          

الف:    300  ≥ . . . و S3 ، S2 ، S1  عوارض متعلقه بر اساس جدول مصوبه دویست و شصت و پنجمین جلسه شورای محترم اسلامی شهر تهران، محاسبه خواهد شد.

ب:    300  < . . . یا S3 یا S2 یا S1 

N1 : تعداد قطعات ب امساحت بیش از 300 متر مربع

N2 : تعداد قطعات با مساحت کمتر از 300 متر مربع

S(N2) : مجموع مساحت قطعات زیر 300 متر مربع

S َ  = N1 × 300 + S(N2)

S  َ

S

 

 

عوارض کل= عوارض متعلقه × )(1-           (1-K))

 

S

N

 

 

S ً

S

2. اگر : m2 200  <                               200  × N = ً  S   

عوارض کل= عوارض متعلقه × )(1-           (1-K))

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

فرهنگ داده ها جهت عوارض پذیره:

S  = مساحت تجاری مورد تقاضا

= مساحت مجاز

K = ضریب طبقه مطابق جداول1(ضریب تجاری)، جدول 2 ( ضریب اداری) و جدول 3 (ضریب صنعتی)

N = ما به التفاوت تعداد واحد مورد تقاضا با تعداد واحد مجاز

= تعداد واحد مجاز

L = دهنه مورد تقاضا

=

H = ارتفاع مورد تقاضا

= ارتفاع مجاز بدون نیم طبقه4.5 متر جهت تجاری و با نیم طبقه 6 متر جهت تجاری (در املاک غیر تجاری در 40% جنوبی 3 متر)

تبصره1: ارتفاع و دهنه فقط در عوارض تجاری موثر است

تعریف قیمت منطقه ای: بالاترین ارزش جبهه گرانتر ملاک عمل است. در صورتیکه ملک بیش از یک بر داشته باشد ارزش جبهه های بعدی به ترتیب بالاترین ارزش محاسبه می شود.

تعریف عمق جبهه: براساس بند 2 صفحه 2 کتاب ارزش معاملاتی دارایی برای مغازه ها، پاساژها، سراها، تیمچه ها، تعمیرگاهها ، مراکز تجاری و خدماتی، اماکن عمومی و عام المنفعه و ...، بیست متر محاسبه می شود.

P = قیمت منطقه ای بر جبهه اول ( بیست متر از گذر)

P1= قیمت منطقه ای بر جبهه دوم( بیست متر دوم از گذر)

P2 = قیمت منطقه ای پشت جبهه

تعریف دهنه : فاصله بیرون به بیرون یا آکس به آکس دو تیغه دیوار رو به گذر را دهنه گویند. دهنه مجاز برابر 3 متر می باشد. قابل ذکر است که در پاساژها فقط مجموع دهنه های رو به گذر ملاک عمل است و جهت محاسبه دهنه، تعداد مغازه های بر گذر ملاک قرار می دهیم.

عوارض پذیره تجاری:

عوارض پذیره تجاری به تفکیک طبقه براساس فرمول ذیل محاسبه می گردد:


ضریب K بر اساس جدول شماره یک عمل می گردد.

طبقه

K

همکف

5

زیر زمین

3

اول

2.5

دوم

2.25

سوم به بالا

1.75

انباری

1

نیم طبقه

0.5

انباری در همکف

  

جدول شماره (1)

تبصره1: در تمامی حالات ذکر شده در جدول شماره یک اگر عوارض محاسبه شده بر اساس فرمول از سقف عوارض بیشتر شود ملاک عمل سقف عوارض است.

تبصره2: اگر تجاری موجود دارای سوابق کسبی باشد عوارض پذیره در تخریب و نوسای براساس فرمول زیر محاسبه      می گردد.

 

تبصره3: جهت تبدیل یک واحد تجاری موجود به چند واحد از فرمول ذیل استفاده میگردد:

 

تبصره4: اگر مساحت ناخالص تجاری با زیرزمین و نیم طبقه و غیره تا 30 متر باشد ضریب K در همکف از 5 به 3 تقلیل می یابد.

تبصره5: عوارض پذیره در بازار تهران براساس فرمولهای عوارض پذیره به صورت سه برابر محاسبه و اخذ میگردد.

تبصره 6: ارتفاع مجاز در تجاری در محدوده 60% شمال ملک 4.5 متر بدون نیم طبقه و در جنوب ملک در حیاط 3 متر می باشد.

تبصره 7: در بازرسی فنی

عوارض قابل پرداخت=(عوارض پذیره شکل قدیم به قیمت روز+عوارض پذیره شکل جدید به قیمت روز)

فرمول سقف یک متر مربع عوارض پذیره تجاری به شرح ذیل است:

عوارض پذیره تجاری جهت یک متر مربع

طبقه

 

  

سقف عوارض

همکف

    

زیر زمین

    

اول

    

دوم

    

سوم به بالا

    

نیم طبقه

    

انباری زیرزمین

    

انباری همکف

    

-        در پاساژها دهنه مغازه های بر راهروهای داخلی محسوب نمی گردد.

-        چنانچه مغازه ها دارای چند بر باشند فقط بزرگترین دهنه را ملاک عمل قرار می دهیم.

-        همواره عوارض پذیره بر مبنای مساحت ناخالص محاسبه می گردد.

عوارض پذیره اداری:

عوارض پذیره اداری به تفکیک طبقه براساس فرمول ذیل محاسبه می گردد:

 

ضریب K جهت اداری بر اساس جدول شماره 2 می باشد:

طبقه

K

همکف

3

زیر زمین

2.5

اول

2

دوم

1.5

سوم به بالا

1

نیم طبقه

0.5

انباری

 

جدول شماره2

عوارض پذیره اداری جهت یک متر مربع

طبقه

  

سقف عوارض

همکف

    

زیر زمین

    

اول

    

دوم

    

سوم به بالا

    

نیم طبقه

    

تبصره1: در تمامی حالات ذکر شده در جدول شماره 2  اگر عوارض محاسبه شده بر اساس فرمول از سقف عوارض بیشتر شود ملاک عمل سقف عوارض می باشد

تبصره 2: در محاسبه عوارض پذیره اداری دهنه و ارتفاع موثر نمی باشد.

تبصره3: عوارض عوارض پذیره اداری مجاز( طبق پایان کار و مدارک کسبی) در تخریب و نوسازی به شکل زیر محاسبه می گردد:

 

     تبصره4: در بازرسی فنی عوارض به شکل زیر می باشد:

عوارض قابل پرداخت =(عوارض پذیره شکل قدیم به قیمت روز-عوارض پذیره شکل جدیدبه قیمت روز)

تبصره5: در صورتیکه از اداری به تجاری تبدیل گردد عوارض مابه التفاوت به صورت زیر محاسبه گردد.

( توضیح اینکه محاسبات براساس قیمت روز انجام می گیرد)

 

S = مساحت تجاری نا خالص

= مساحت اداری ناخالص

عوارض قابل پرداخت =عوارض پذیره مجاز به قیمت روز-عوارض پذیره تبدیل شده به قیمت روز

 

 

 

 

 

 

 

عوارض پذیره صنعتی:

قیمت یک متر مربع عوارض صنعتی براساس فرمول ذیل محاسبه می شود:

 فضای باز

ضریب K براساس جدول شماره 3 محاسبه می گردد:

همکف

1

زیر زمین

0.5

سایر طبقات

0.35

محوطه

0.25

جدول شماره 3

- تعریف فضای باز ملک در عوارض پذیره صنعتی:

فضای باز ملک = بنای همکف- مساحت ملک پس از اصلاحی

تبصره1: عوارض متعلقه به فضای باز ملک به ازای هر متر مربع برابر  می باشد و فقط یک بار اخذ میگردد.

تبصره2: در محاسبه عوارض پذیره صنعتی دهانه و ارتفاع موثر نمی باشد.

تبصره3: در تخریب و نوسازی بناهای مجاز صنعتی عوارض پذیره مطابق فرمول زیر محاسبه می گردد.

فضای باز ملک

 

تبصره4: در هنگامی که تخلفی صورت گرفته باشد و رای به جریمه و ابقا باشد عوارض پذیره به شکل زیر محاسبه میگردد.

عوارض پذیره جدید =عوارض شکل قدیم به قیمت روز-عوارض شکل جدید به قیمت روز

 

عوارض پذیره واحدهای کلخانه ای و کشاورزی:

در مواردیکه واحدهای کلخانه ای و کشاورزی دارای موافقت اصولی از وزارت کشاورزی بوده و از نظر مقررات شهرسازی نیز احداث آن مجاز باشد عوارض مربوطه مستند به تعاریف مندرج در دستورالعمل نحوه محاسبه و وصول عوارض پذیره مطابق تعرفه اماکن صنعتی محاسبه می شود.

 

 

کاربری صنعتی

طبقه

فرمول

همکف

ps

زیرزمین

0.5ps

کلیه طبقات

0.35ps

فضای باز

1/4 ps

 

بدیهی است احداث اماکن موقت در مزارع کشاورزی جهت نگهداری محصولات که غیر اساسی بوده و یا مصالح غیر بنایی و استفاده از پلاستیک و نایلون صورت می گیرد و نیازی به اخذ موافقت اصولی از وزارت کشاورزی نداشته باشد با رعایت سایر ضوابط و مقررات بلامانع است.

 

 

 

 

 

عوارض پذیره جهت شرکتهای مشاور:

به منظور ایجاد تسهیلات جهت مهندسین مشاور تحت پوشش سازمان مدیریت و برنامه ریزی و وزارت مسکن و شهرسازی و دارای رتبه بندی از آن مراجع که دفتر کار آنها در ساختمان های مسکونی ملکی یا استیجاری به نام شرکت و یا یکی از اعضا (سهامداران) باشد تا زمان تصویب و ابلاغ طرح تفصیلی مناطق با پراخت کامل عوارض پذیره ساختمان اداری (مندرج در دستورالعمل نحوه محاسبه پذیره موضوع بخشنامه شماره 664/396/811 مورخ 19/1/70 می توانند گواهی موقت یا بلامانع جهت اداره فعالیت دریافت دارند. بدیهی است که این گواهی هیچگونه حقوق اداری و یا تجاری برای ملک و مالک و یا مستاجرین ایجاد نمی کند و در صورت انحلال مشاور و تخلیه ملک عوارض اخذ شده مسترد نمی گردد.

تبصره 1) چنانچه مهندسین مشاور فوق الذکر از محلی به محل دیگر منتقل شوند ما به التفاوت عوارض پذیره نسبت به زیربنای ساختمان محل قبلی و جدید و یا تغییر قیمت منطقه ای ایجاد شود، محاسبه و اخذ گردد (در صورت مثبت بودن)

شایان ذکر ایت که تسهیلات مذکور شامل شرکتهای کامپیوتری تحت پوشش و رتبه بندی شده توسط سازمان مدیریت و برنامه ریزی و همچنین شرتهای طراحی مهندسی و طراحی منتاژ تحت پوشش وزارت صنایع و شرکتهای ساختمانی و تاسیساتی می گردد، در هر صورت رعایت مفاد بند 20 ماده 55 قانون شهرداریها نیز الزامی می باشد.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

عوارض ورزشی:

بر اساس دویست و چهارمین و دویست و یکمین و یکصد و هجدهمین مصوبه شورای اسلامی شهر تهران عوارض به شرح ذیل می باشد :

M= عوارض مازاد تراکم

عوارض مازاد تراکم تا سقف 180% مازاد بر 120%  = % 20 × M                    

عوارض زیر بنا   =   (پنج درصد)   % 5×  عوارض پذیره اداری

در شرایطی که فضا صرفاً مورد استفاده بانوان قرار گیرد:

M= عوارض مازاد تراکم

عوارض مازاد تراکم تا سقف 180% مازاد بر 120%  = % 10 × M                    

عوارض زیربنا   =   (دو و نیم درصد) )   % 2.5×  عوارض پذیره اداری

 توضیحات :

1. در صورتیکه متراژ مازاد تراکم بیش از سقف تعریف شده باشد بر اساس جدول ذیل محاسبه می گردد.

 

توزیع پلگانی تراکم مازاد

 

360٪ تا 300٪

2/2

420٪ تا 360٪

4/2

480٪ تا 420٪

6/2

. . . . . .

. . . .

و فرمول کلی آن :

[(% 60 S * A + % 60 S * 1.5 A + % 60 S *2A) * % 20 ] + % 60 * 2.2 A + % 60 * 2.4 A+ % 60 * 2.6 A + . . .    = عوارض مازاد تراکم

 

 

امتیازات تشویقی ویژه ورزشی

  1. این دستورالعمل صرفاً شامل اماکنی می گردد که به طور کامل ( کلیه فضاهای اعیانی ) جهت بهره برداری رشته های ورزشی ایجاد و مورد استفاده قرار گیرد.
  2. امتیازات ویژه اختصاصی فضاهای جانبی تشویقی شامل ( تجاری، خدماتی و اداری ) حداکثر معادل ده درصد (10٪) جهت فضاهای ورزشی سرپوشیده و حداکثر معادل پنج درصد ( 5٪) در فضاهای ورزشی رو باز متناسب با سطح و نوع فعالیت های ورزشی در فضاها اماکن ورزشی فوق الذکر پس از کسب مجوز از مراجع ذیصلاح اقدام نماید.
  3. فضاهای اختصاصی ورزش های بانوان، میزان اخذ عوارض از اعطای امتیاز تشویقی ویژه فوق الذکر که در قالب فضاهای تجاری، اداری و خدماتی باشند معادل یک دوم ( 2/1) ماخذ فعلی خواهد بود.

 

رشته های مشمول امتیاز ویژه عبارتند از:

بسکتبال، بدمینتون، پینگ پنگ، تکواندو، تیرانداری، جودو، دومیدانی، ژیمناستیک، کاراته، فوتسال، فوتبال، کشتی، وزنه برداری، ورزش باستانی (زورخانه)، والیبال، هندبال، تیرو کمان و کلیه رشته های رزمی که تحت پوشش فدراسیون رسمی مربوط می باشند، شنا (استخرهای عمومی)

 

 

 

 

 

 

 

 

عوارض هتل ها:

بر اساس مصوبه بیست و سومین جلسه رسمی علنی شورای محترم اسلامی مورخ 26/4/86 به شرح زیر می باشد:

  1. تراکم پایه مالی ملاک عمل 200% می باشد.
  2. کل فضای هتل را بصورت یک مجموعه منظور می نماییم و عوارض کلیه کاربردهای متفاوت موجود در آن بر اساس تعرفه صنعتی محاسبه می گردد.

            3. عوارض پذیره صنعتی بر اساس آخرین مصوبه ملاک عمل.

            4. عوارض تغییر کاربرد صنعتی بر اساس آخرین مصوبه ملاک عمل.

            5. عوارض مازاد تراکم بر اساس جدول زیر

توزیع پلکانی مازاد تراکم

ضریب A

260% تا 200%

A

320% تا 260%

1.5A

380% تا 320%

2A

440% تا 380%

2.2A

500% تا 440%

2.4A

 

            6. عوارض ایمنی بر اساس آخرین مصوبه ملاک عمل.

توضیح: از کل عوارض های فوق 40% بر اساس مصوبه اخذ می گردد.

توجه: جهت تخریب و نوسازی هتل های دارای حقوق مکتسب 20 درصد از عوارض ماخذ مصوبه اخذ می گردد ( فقط جهت متراژی که دارای حقوق مکتسب می باشد ).

 

 

 

 

عوارض زیر بنا جهت صدور پروانه ساختمان های غیر (مسکونی، تجاری، اداری، صنعتی، ورزشی):

ردیف

سطح بنا

ضریب K

حداقل عوارض (بر حسب متر مربع) (ریال)

1

تا 60 متر مربع

5%

2000

2

تا 100 متر مربع

10%

3000

3

تا 150 متر مربع

20%

5000

4

تا 200 متر مربع

30%

8000

5

تا 300 متر مربع

45%

12000

6

تا 400 متر مربع

65%

16000

7

تا 500 متر مربع

90%

20000

8

از 501 متر مربع به بالا

120%

25000

 

 

 

 

K× P ×  S

K = ضریب طبق جدول

P = قیمت منطقه ای

S = مساحت ناخالص

N = تعداد پارکینگ تامین شده

 

 

 

 

 

 

عوارض تفکیک اراضی:

ردیف

نوع کاربری

ضریب K

توضیحات

1

مسکونی

10%

در خصوص سایر کاربری های طرح های توسعه شهری، چنانچه اراضی مذکور به موسسات موضوع بند«ب» ماده نهم قانون زمین شهری برای ارئه خدمات عمومی واگذار گردد (اختصاص یابد)، مشابه بند یک (معادل 10%) قیمت منطقه ای عوارض اخذ می گردد.

2

تجاری و صنعتی

100%

3

سایر طرح های

توسعه شهری

10%

S × P × K

 

 

S: مساحت زمین                                                                                                                                                                              

K: ضریب طبق جدول

P: قیمت منطقه ای

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. بخشـــودگی ها (جهت بافت فرسوده):

 

کل عوارض مازاد تراکم محاسبه و به میزان   A 5/0 × بیشترین مساحت طبقه از دوم به بالا از آن کسر می گردد.

M = MA - (ST × 0/5A)

 

M=عوارض متعلقه مازاد تراکم

MA=کل عوارض مازاد تراکم

ST=مساحت بزرگترین طبقه مازاد تراکم

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. بخشـــودگی ها:

1. بر اساس جزء‌ 5-1 بند د تبصره 6 قانون بودجه سال 1386 عوارض صدور پروانه، خانواده های معظم شهدا، آزادگان و جانبازان 20% به بالا  برای یک بار تا صد متر مربع بنای مفید از پرداخت عوارض شهرداری معاف می باشند و نوع محاسبه عوارض به شرح ذیل می باشد:

100 m

S

2

درصد قابل تخفیف

 

 

= Z

S=کل زیربنای مفید مسکونی

Z=درصد قابل تخفیف

K=سال رزمندگی (تعداد سالهای حضور در جبهه)

2. جهت جانبازان زیر 20%  محاسبه عوارض به شرح ذیل می باشد:

100 m

S

2

درصد قابل تخفیفZ =%50×

 

 

 

100 m

S

2

درصد قابل تخفیفZ =%10 K×

3. برای ززمندگان به ازای هر سال خدمت 10% به شرح ذیل محاسبه گردد:

 

 

4. بر اساس جزء 5-3 بند د تبصره 6 قانون بودجه سال 1386  جهت مددجویان تحت پوشش کمیته امداد امام خمینی (ره) و سازمان بهزیستی کشور در صورت رعایت الگوی مصرف مسکن، از پرداخت عوارض شهرداری برای صدور پروانه ساخت برای یکبار معاف می باشند.

75 m

S

2

درصد قابل تخفیفZ =

 

 

 

 

 

عوارض آموزشی دولتی:

بر اساس قانون مجلس شورای اسلامی ایران در صورتیکه ملک متعلق به آموزش و پرورش و حوزه های علمیه باشد شامل هیچگونه عوارضی نمی گردد.

عــوارض زیربنای فضاهای آموزشــی غیر دولتی:

سطح ناخالص بنا

(مترمربع)

ضریب

60

5%

100

10%

150

20%

200

30%

300

45%

400

65%

500

90%

501 و بالاتر

120%

 

K× P × ( S- 20 N)

K = ضریب طبق جدول

P = قیمت منطقه ای

S = مساحت ناخالص

N = تعداد پارکینگ تامین شده

عوارض مازاد بر تراکم فضاهای آموزشی:

بر اساس تراکم پایه مالی 200% و محاسبه به ازاء هر 50% مازاد بر تراکم 200% ملاک عمل می باشد.

250% تا 200%

A

250% تا 300%

1/5 (A)

300% تا 350%

2 (A)

350% تا 400%

2/2 (A)

400% تا 450%

2/4 (A)

. . . . . .

. . . . . .

 

عوارض پارکینگ های طبقاتی:

بر اساس صورتجلسه شماره 436 کمیسیون ماده پنج مورخ 26/2/86 به شرح ذیل می باشد:

  1. تراکم پایه مالی 120%
  2. هشت طبقه روی همکف و زیرزمین متناسب با پهنه بندی محل قرارگیر ملک
  3. زیرزمین با 90% سطح اشغال
  4. طبقه همکف تا هفتم با 80% سطح اشغال
  5. طبقه هشتم با 60% سطح اشغال
  6. طبقه همکف و اول تجاری و اداری
  7. طبقه هشتم تالار پذیرایی

الف. عوارض پذیره و تغییرکاربرد بر اساس مصوبات ملاک عمل

ب. عوارض پارکینگ عمومی

عوارض زیربنا = P * K * مساحت طبقات پارکینگ عمومی

ردیف

سطح بنا

ضریب K

حداقل عوارض (بر حسب متر مربع) (ریال)

1

تا 60 متر مربع

5%

2000

2

تا 100 متر مربع

10%

3000

3

تا 150 متر مربع

20%

5000

4

تا 200 متر مربع

30%

8000

5

تا 300 متر مربع

45%

12000

6

تا 400 متر مربع

65%

16000

7

تا 500 متر مربع

90%

20000

8

از 501 متر مربع به بالا

120%

25000

توضیح : کلیه عوارض مربوط به کاربرد هر طبقه بر اساس ضوابط ملاک عمل محاسبه و عوارض مربوط به طبقات فقط با کاربری پارکینگ عمومی بر اساس مصوبه یکصد و چهل و سومین جلسه شورای اسلامی شهر تهران و جدول فوق محاسبه و اخذ گردد.

نحوه محاسبه عوارض پمپ بنزین و جایگاه های چند منظوره:

عوارض پمپ های بنزین و گاز که شامل فضاهای پمپ، اتاق استراحت کارگران، اتاق مدیریت و سرویس های بهداشتی می باشد و براساس بند 26 صورتجلسه 182 کمیسیون ماده 5 خدماتی منظور گردیده و بر اساس مصوبه چهل و سوم امین جلسه رسمی شورای محترم اسلامی  شهر تهران جدول زیر محاسبه می گردد. در خصوص جایگاه های چند منظوره بجز فضاهای تعریف شده فوق، عوارض سایر فضاهای جانبی بر اساس ضوابط و مقررات مربوط به هر کاربری محاسبه می گردد.

 

ردیف

سطح بنا

ضریب K

حداقل عوارض (بر حسب متر مربع) (ریال)

1

تا 60 متر مربع

5%

2000

2

تا 100 متر مربع

10%

3000

3

تا 150 متر مربع

20%

5000

4

تا 200 متر مربع

30%

8000

5

تا 300 متر مربع

45%

12000

6

تا 400 متر مربع

65%

16000

7

تا 500 متر مربع

90%

20000

8

از 501 متر مربع به بالا

120%

25000

 

 

 

K× P × S = کل عوارض

K = ضریب طبق جدول                                                          

P = قیمت منطقه ای

S = مساحت ناخالص زیربنا

 

 

 

نحوه محاسبه عوارض خانه های خدا(مسجد، کلیسا، کنیسه، کنشت) :

بر اساس مصوبه 116 امین جلسه شورای محترم اسلامی شهر تهران (ردیف یک بند د تبصره دوم ماده اول) جهت احداث، نوسازی و توسعه خانه خدا (مسجد، کلیسا، کنیسه، کنشت) و نمازخانه های عمومی فضاهای جنبی مربوطه از جمله خانه خادم، آشپرخانه، شبستان (زنانه و مردانه)، دفتر مسجد، سرویس بهداشتی، وضوخانه ، فضای مطالعه و . . .  عوارض ساختمانی تعلق نمی گیرد.

تذکرات:

الف: به منظور خودکفایی مسجد احداث تجاری به میزان 7% مساحت زمین حداکثر 150 مترمربع و برای زمینهای تا 700 متر مربع مساحت حداکثر 50 متر مربع با رعایت ضوابط و مقررات جاری بلامانع است.

ب: مستغلات داخل حریم مساجد تا 10% مساحت زیربنا حداکثر تا 200 مترمربع (تجاری فوق الذکر جز این مساحت منظور می گردد) و مستغلات موقوفه وابسته به مساجد واقع در خارج از حریم آنها جمعاً تا 200 متر مربع از پرداخت عوارض ساختمانی معاف می باشند.

ج: در مساجد عوارض پارکینگ فقط در مورد سطوح تجاری طبق ضوابط و مقررات اخذ می گردد.

د: پارکینگ مستغلات داخل و خارج مسجد حدالامکان تامین شود در غیر این صورت طبق ضوابط و مقررات عوارض اخذ گردد.

 

)Md= Mf + Mt (≤ % 10 S ≤ 200 

 Mk ≤ 200

(Mf + Mk (K × P = عوارض بر اساس مواد 16 و 17 مصوبه بودجه 1383

 

Mf= Md – Mt

S = مساحت ناخالص زیربنا

Md = مساحت مستغلات داخل

Mk = مساحت مستغلات خارج

Mt = مساحت تجاری مسجد

K = ضریب جدول براساس زیربنای کل

 

عوارض اماکن موقوفه مذهبی :

  1. عوارض بر اساس چهل و سومین جلسه شورای محترم اسلامی شهر تهران طبق جدول مصوبه فوق به شرح زیر محاسبه و طبق فراز پایانی ماده واحده نود و نهمین جلسه شورای محترم اسلامی شهر تهران در ردیف مواد 16 و 17 مصوبه بودجه سال 1383 شهرداری تهران منظور نماید.
  2.   اماکن موقوفه مذهبی از قبیل حسینیه، مهدیه، فاطمیه، رضویه، اماکن موقوفه مذهبی اسلامی، مدارس علوم دینی، بقاع متبرکه  و مستغلات داخل اینگونه اماکن تا 10% مساحت زیربنا و تا حداکثر 200 مترمربع و همچنین املاک و مستغلات موقوفه خارج آنها تا 200 مترمربع از پرداخت عوارض ساختمانی معاف می باشند.

ردیف

سطح بنا

ضریب K

حداقل عوارض (بر حسب متر مربع) (ریال)

1

تا 60 متر مربع

5%

2000

2

تا 100 متر مربع

10%

3000

3

تا 150 متر مربع

20%

5000

4

تا 200 متر مربع

30%

8000

5

تا 300 متر مربع

45%

12000

6

تا 400 متر مربع

65%

16000

7

تا 500 متر مربع

90%

20000

8

از 501 متر مربع به بالا

120%

25000

 

Md ≤ % 10 S≤ 200 

Mk ≤ 200 

K× P × S = کل عوارض

)Md + Mk ×( K× P = عوارض بخشودگی

[S)- Md + Mk ( ] K× P = عوارض متعلقه

K = ضریب طبق جدول                                                          

P = قیمت منطقه ای

S = مساحت ناخالص زیربنا

Md = مساحت مستغلات داخل

Mk = مساحت مستغلات خارج

عوارض جهت تغییر کاربری املاک واقع در طرح های دولتی:

بر اساس مصوبه دویست و هفتاد و نهمین جلسه رسمی - علنی شورای محترم اسلامی شهر تهران مورخ 30/8/85 و مفاد ابلاغیه شماره 33146/85/80 مورخ 6/10/85 که جهت اصلاح مصوبات یکصد و بیست و چهارمین و دویست و هفتاد و یکمین جلسه رسمی-علنی شورای محترم اسلامی شهر تهران در خصوص تعیین عوارض جهت تغییر کاربری املاک واقع در طرح های دولتی به تصویب رسیده است، عوارض تغییر کاربری این گونه املاک بعد از تاریخ 7/11/83 به شرح ذیل محاسبه و دریافت می گردد:

1-     املاکی که بر اساس طرح جامع مصوب سال 1349 دارای کاربری غیر مسکونی بوده اند.

 اگر S≤500m2   باشد                           A ×S = عوارض متعلقه

 اگر S>500m2   باشد                    250A]د1/5A - ×[S = عوارض متعلقه

S مساحت زمین                      

A قیمت یک مترمربع مازاد تراکم

تراکم پایه مالی یکصد و بیست درصد

 

2-     املاکی که بر اساس طرح جامع مصوب سال 1349 دارای کاربری مسکونی و بر اساس طرح ساماندهی سال 1371 با مصوبات شورای طرح و بررسی و یا کمیسیون ماده پنج کاربری آنها به غیر مسکونی تغییر یافته باشد.

اگر S≤500m2   باشد                            0/5A ×S = عوارض متعلقه

 اگر S>500m2   باشد                    250A]د0/5A - ×[S = عوارض متعلقه

S مساحت زمین                      

A قیمت یک مترمربع مازاد تراکم

تراکم پایه مالی = 120%

 

 

 

نحوه محاسبه عوارض واحدهای تولیدی نان سنتی:

بر اساس ماده اول از مصوبه 141 شورای محترم اسلامی شهر تهران جهت واحدهای تولیدی نان سنتی از مطالبه عوارض پذیره، تغییر کاربری، پارکینگ و جرائم ماده صد تا مادامی که به تولید نان سنتی اشتغال دارند خودداری گردد.

 

 

نحوه محاسبه عوارض واحدهای تولیدی نان غیرسنتی:

بر اساس ماده دوم از مصوبه 141 شورای محترم اسلامی شهر تهران جهت واحدهای تولیدی نان غیر سنتی (حجیم و نیمه حجیم) از مطالبه عوارض پذیره و پارکینگ تا مادامی که به تولید نان سنتی اشتغال دارند خودداری گردد. بقیه عوارض براساس تجاری اخذ می گردد.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

تذکرات مندرج در کتاب ارزش معاملاتی املاک

(سال 1381)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                             

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

تذکرات مندرج در کتاب ارزش معاملاتی املاک

(سال1384)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

بخش چهارم: مدارک فنی

 

 

 

 

 

مدارک فنی مورد نیاز جهت صدور پروانه:

-          نقشه معماری، محاسباتی، تاسیسات برقی، تاسیسات مکانیکی، آزمایش مکانیک خاک

-          ارائه نقشه­های تأسیسات ( برق و مکانیک)

مالکین ساختمان­های احداثی با متراژ ناخالص  2000 مترمربع و بیشتر و همچنین ساختمان­های 6 طبقه به بالا، باید قبل از صدور پروانه نقشه­های تأسیساتی برقی و مکانیکی که توسط مهندسین ذی‌صلاح تهیه و تایید و مهر و امضاء شده است را به شهرداری مناطق ارائه نمایند. (79015579-21/8/79)

نقشه­های محاسباتی سازه نگهبان و جداره گود :

- پیرو بخشنامه شماره 1977/80 مورخ 17/3/71 و به منظور پیشگیری از خطرات احتمالی ناشی از تخریب ابنیه قدیمی و گودبرداری­های غیر اصولی (که غالباً منجر به ایجاد حوادث و خسارات جانبی و مالی به ساکنین پلاک­های مجاور می­گردد).

1- مهندسین محاسب مکلفند به همراه نقشه­های محاسباتی طرح سازه نگهبان ساختمان­های مجاور و جداره گود را نیز قبل از صدور پروانه تهیه و ارائه نمایند.

بدیهی است مهندس ناظر، مسئول نظارت بر اجرای صحیح طرح مزبور خواهد بود.

2- شروع عملیات ساختمانی پلاک­هایی که پروانه آن­ها قبل از ابلاغ این بخشنامه صادر گردیده باشد، منوط به ارائه دستورالعمل تخریب بنای قدیمی و طرح سازه نگهبان ساختمان­های مجاور و جداره گود ممهور با مهر و امضاء مهندسین محاسب و ناظر، مربوطه می­باشند.

3- در مورد پلاک­های مشرف به معابر که درشیب قرارداشته و یا نسبت به گذر دارای اختلاف ارتفاع می­باشند، تهیه دستورالعمل نحوه ممانعت از رانش خاک ملک و املاک مجاور توسط مهندس محاسب پروژه الزامی می­باشد.

4- در مورد گودبرداری­های رها شده، مطابق بخشنامه شماره 7350477/10 مورخ 22/12/72 شهردار محترم وقت تهران مراتب به سازمان آتش­نشانی و خدمات ایمنی اعلام، تا نسبت به مورد وفق تبصره ذیل بند 14 ماده 55 قانون شهرداری، اقدام لازم صورت پذیرد.

شایان ذکراست قطع ارتباط فیزیکی بین عرصه کارگاه با محیط زیست شهری (به منظور تأمین امنیت شهروندان و کاهش مزاحمت­های ساختمانی) با توجه به مفاد بخشنامه شماره 73013177 /811- 31/6/73 اداره کل شهرسازی و معماری (اداره کل معماری و ساختمان) و رعایت سایر ضوابط و مقررات جاری الزامی می­باشد. ( 81008584 /80- 27/5/81 )

- پیرو بخشنامه­های شماره 1977/80 مورخ 17/3/71 و 81008584/80 مورخ 27/5/81، به منظور کاهش حوادث مرتبط با گودبرداری­های غیراصولی و جلوگیری از ورود خسارت به مالکین و ساکنین ساختمان­های مجاور املاکی که درحال تخریب و نوسازی و احداث بنا می­باشند مراتب ذیل جهت اجرای دقیق ابلاغ می­گردد:

الف – ارائه طرح سازه نگهبان با امضاء مهندس محاسب پروژه وفق بخشنامه 81008584/ 80 مورخ 27/5/81 قبل از صدور پروانه الزامی است و در مورد پروانه­های صادره قبل از بخشنامه فوق منطقه موظف به دریافت طرح سازه نگهبان به هنگام شروع عملیات ساختمانی می­باشد.

تبصره: چون مهندسین محاسب در زمان تهیه نقشه­های محاسباتی و طرح سازه نگهبان مکلفند وضعیت خاک محل و بناهای مجاور را بررسی و درمحاسبات لحاظ نمایند از این‌رو لازم است در نقشه­های سازه نگهبان نحوه خاک­برداری و فاصله مناسب از بناهای مجاور جهت خاک­برداری توسط ماشین آلات سنگین نیز مشخص شود.

ب: در زمان ارائه برگ اعلام شروع عملیات ساختمانی توسط مهندس ناظر، برنامه زمان­بندی مراحل تخریب و به همراه رونوشت دستورالعمل ایمنی کارگاه که کتباً توسط مهندسین ناظر به مالک ابلاغ گردیده، به منطقه ارائه شود.

ج: مالکین املاک با عرض کمتر از 6 متر که محصور بین ساختمان­های مجاور می­باشند مکلفند جهت خاک­برداری فقط از بیل مکانیکی استفاده نمایند و دراین موارد به لحاظ رعایت موارد ایمنی استفاده از لودر مجاز نمی­باشد.

د: شروع اجرای فونداسیون منوط به رعایت موارد ایمنی و اجرای سازه نگهبان وارائه گزارش تاییدیه مهندس ناظر مربوطه می­باشد.

ھـ: در مواردی که عملیات ساختمانی پلاکی منجر به ایجاد خسارت به ساختمان­های مجاور شده یا می­شود مشخصات مهندسین ناظر و مجری پروژه را همراه تصویر گزارشات مهندسین جهت بررسی و اقدامات قانونی و برخورد قاطع با مجریان و مهندسین سهل­انگار احتمالی به امور مهندسین ناظر ارسال دارند. (82005957/80 – 21/4/82)

چک لیست زلزله

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

چک لیست مبحث 19

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

استعلام از آتش‌نشانی در ساختمان‌های 6 طبقه و بیشتر:

قبل از صدور پروانه ساختمان‌های 6 طبقه روی همکف و بیشتر مراتب باید ضمن ارسال دوسری کامل از نقشه‌های معماری ساختمان مورد درخواست، همراه با کروکی و نشانی دقیق محل از «واحد طرح و بررسی پیشگیری و حفاظت از حریق» سازمان آتش‌نشانی به نشانی خیابان آزادی، خیابان میمنت کدپستی 14144 صندوق پستی 173/13185 تلفن – 99660413 استعلام و متقاضیان را جهت پیگیری‌های لازم به آن سازمان معرفی نمایند.

پروانه ساختمانی با ملحوظ داشتن نظریه اعلامی سازمان آتش‌نشانی و خدمات ایمنی و رعایت سایر ضوابط و مقررات مربوطه حسب مورد صادر خواهد شد. (74018740/811 – 24/11/74)

تاکید بر اعمال بخشنامه74018740/811 – 24/11/74 :

به منظور حسن اجرای طرح ایمنی شهر از خطر آتش‌سوزی، ضمن تاکید بر رعایت مفاد بخشنامه شماره 74018740/811 مورخ 24/11/74 مبنی بر استعلام از سازمان آتش‌نشانی قبل از صدور پروانه ساختمانی جهت احداث ساختمان‌های شش طبقه روی همکف و بیشتر و همچنین بخشنامه شماره 81009501/80 مورخ 11/6/81 در خصوص مبحث سوم مقررات ملی ساختمان «حفاظت ساختمان‌ها در مقابل حریق» که کماکان لازم‌الاجرا می‌باشند، از آنجایی که مشاهده شده برخی از مناطق بعضاً بدون اعمال ضوابط و مقررات فوق‌ اقدام به صدور پروانه ساختمانی مشروط به اخذ تاییدیه گواهی ایمنی در مراحل بعدی و یا در زمان صدور گواهی پایانکار از سازمان آتش‌نشانی و خدمات ایمنی را نموده‌اند که این امر موجب معضلات عدیده‌ای گردیده، لذا شایسته است دستور فرمایید ضمن اجرای مقررات موردنظر از صدور پروانه ساختمانی مشروط اکیداً خودداری فرمایند. (273097/85/811 – 22/5/85)

استعلام آتش‌نشانی در مورد کاربری‌های عمومی:

به منظور حسن اجرای طرح ایمنی شهر از خطر آتش‌سوزی، ضمن تاکید بر رعایت مفاد بخشنامه‌های شماره 74018740/811 مورخ 24/11/74 مبنی بر استعلام از سازمان آتش‌نشانی و خدمات ایمنی قبل از صدر پروانه ساختمانی جهت احداث ساختمان‌های شش طبقه روی همکف و بیشتر به اطلاع می‌رساند که از این پس استعلام از سازمان آتش نشانی و خدمات ایمنی در خصوص کلیه پروانه‌های غیرمسکونی که دارای یکی از کاربری‌های زیر می‌باشند، ضمن ارسال نقشه‌های تصویبی الزامی می‌باشد کاربری‌های (با بیش از یک طبقه مورد تقاضا)‌ شامل: اموزشی، درمانی، فرهنگی (شامل سالن‌های نمایش و گردهمایی)، ورزشی، مذهبی، مجتمع‌های اداری، تجاری، پارکینگ‌های طبقاتی و سالن‌های انبار، واحدهای خدماتی شامل جایگاه‌های توزیع سوخت و میادین و ترمینال‌های مسافرتی و مجتمع‌های تعمیرگاهی (در حد یک طبقه و بالاتر) و بدیهی است مفاد بخشنامه 81009501/80 مورخ 11/6/1381 در خصوص رعایت مبحث سوم مقررات ملی ساختمان «حفاظت ساختمان‌ها در مقابل حریق» کماکان لازم‌الاجرا بوده و صدور پروانه با ملحوظ داشتن نظریه اعلامی سازمان آتش‌نشانی و خدمات ایمنی و رعایت سایر ضوابط و مقررات مربوطه حسب مورد مقدور خواهد بود. (13253/86/80 – 19/3/86)

صلاحیت مهندسین طراح و ناظر:

در اجرای تبصره ذیل ماده 13 آیین­نامه اجرایی قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان و دستورالعمل نحوه عمل ماده 12 آیین­نامه اجرائی قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان مقتضی است دستور فرمایید به هنگام صدور پروانه ساختمانی صلاحیت مهندسین ارائه دهنده خدمات مهندسی با توجه به جدول ذیل توسط مسئولین شهرسازی آن منطقه احراز و کنترل گردد. 

گروه ساختمانی

حداکثر متراژ

حداکثر طبقه

صلاحیت مهندس طراحی

صلاحیت مهندس ناظر

گروه الف

600

2طبقه روی یک زیرزمین

پایه 3 یا بالاتر

پایه 3 یا بالاتر

گروه ب

2000

5 طبقه روی شالوده

پایه 2 یا بالاتر

پایه 3 یا بالاتر

گروه ج

5000

10 طبقه روی شالوده

پایه 1 یا بالاتر

پایه 2 یا بالاتر

 

1- جهت نظارت بر اجرای ساختمان­های بیشتر از 5000 مترمربع زیربنا و همچنین ساختمان­های بیشتر از 10طبقه اخذ تاییدیه امور مهندسین ناظر الزامی است.

2- از تاریخ ابلاغ این بخشنامه، جهت نظارت بر ساختمان­های ده طبقه و کمتر با زیربنای حداکثر 5000 مترمربع نیاز به اخذ تاییدیه امور مهندسین ناظر نمی­باشد و بخشنامه­های شماره 16950/80 – 13/7/72 و 750056663/811- 14/4/75 و 75017714/811- 30/10/75 موضوع تاییدیه نقشه­های معماری ساختمان­های بیشتر از 2000 مترمربع توسط مهندسین مشاور حقوقی در مناطق 1 الی 5 ملغی اعلام می­گردد. ( 79015824/80- 24/8/79) (با رعایت توافقنامه اجرایی ماده 33 قانون نظام مهندسی)

محدوده عمل و نحوه اجرا و کنترل مقررات ملی ساختمان در ساخت و ساز (توافقنامه):

در جهت تسهیل در فرآیند اجرای آیین­نامه اجرایی ماده 33 قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان موضوع «محدوده عمل و نحوه اجرا و کنترل مقررات ملی ساختمان در ساخت و سازها» این توافقنامه در خصوص اجرای مرحله­ای مبحث دوم مقررات ملی ساختمان به منظور بالا بردن کیفیت ساخت وساز و روان­سازی گردش کار صدور پروانه ساختمان درتاریخ 17/7/86 به شرح ذیر منعقد می­گردد.

الف: مراحل صدور پروانه

1- مراجعه مالک به شهرداری و اخذ دستور تهیه نقشه.

2- انتخاب طراح توسط مالک از بین طراحان واجد شرایط (درصورت تمایل مالک به یکی بودن طراح و ناظر، طراح معرفی شده در صورت داشتن صلاحیت نظارت و ظرفیت می­تواند به عنوان طراح و ناظر معرفی شود. درهرصورت پرداخت حق­الزحمه ناظر از سوی نظام مهندسی صورت خواهد گرفت).

3- ارائه نقشه­های فاز یک معماری به شهرداری جهت کنترل، تأیید و تعیین واخذ عوارض توسط شهرداری.

4- ارائه نقشه­های مرحله دوم معماری و محاسباتی و تأسیساتی به سازمان نظام مهندسی جهت بررسی.

5- معرفی لیست ناظرین واجد شرایط از سوی نظام مهندسی به شهرداری برحسب میزان نیاز.

6- معرفی ناظر بر ساختمان از سوی شهرداری براساس فهرست اعلامی از سوی نظام مهندسی موضوع بند 5 متناسب با ظرفیت و معرفی  نظام مهندسی برای  عقد قرارداد با نظام مهندسی.

7- معرفی مجری ذی‌صلاح توسط مالک به شهرداری.

8- واریز عوارض صدور پروانه براساس اعلام شهرداری توسط مالک به شرح زیر:

1-8- واریز عوارض مربوط به هزینه­های نظارت و صدور شناسنامه فنی و ملکی به حساب نظام مهندسی.

9- صدور پروانه ساختمان توسط شهرداری با درج مشخصات طراح، ناظر و مجری درپروانه و ارسال یک نسخه الکترونیکی از آن به سازمان نظام مهندسی ساختمان استان جهت اطلاع.

10- ارائه گزارشات مرحله­ای توسط ناظر به شهرداری و سازمان نظام مهندسی و پرداخت مرحله­ای حق­الزحمه ناظر از سوی نظام مهندسی پس از بررسی وتأیید گزارش ناظر در هر مرحله.

11- تکمیل دفترچه اطلاعات و شناسنامه فنی و ملکی و نقشه­های چون ساخت ساختمان به وسیله مجری و کنترل و تأیید و صدور آن توسط سازمان نظام مهندسی. 

12- صدور پایان کار توسط شهرداری پس از اخذ شناسنامه فنی و ملکی ساختمان و نقشه­های چون ساخت.

ب: تبصره­ها

1- انتخاب طراحان، ناظرین و مجریان در چارچوب صلاحیت­ها و ظرفیت­های آنان که براساس قانون نظام مهندسی مشخص شده است صورت خواهد گرفت.

2- به منظور اجرای مطلوب آیین­نامه فوق­الذکر در تهران در مرحله اول این توافق­نامه جهت ساختمان­های با مساحت زیربنای ناخالص بیشتر از 3000 مترمربع از دیماه 1386 تا خرداد 1387 اجرایی گردد، و پس از آن طی 6 مرحله­ در فواصل زمانی 3ماهه و در هر مرحله به میزان 500 مترمربع کاهش خواهد یافت، به نحوی که آخر سال 1388 کلیه ساخت و سازهای تهران زیر پوشش اعمال فرایند این توافق­نامه قرار گیرند.

3- پس از اعمال اصلاحات در آیین­نامه و شیوه‌نامه ماده 33 و استفاده از شرکت­های کنترل و بازرسی ساختمان، بیمه مسئولیت حرفه­ای (بیمه کیفیت ساختمان) این توافق­نامه نیز متناسب با تغییرات مذکور انطباق خواهد یافت. (39068/86/80- 6/8/86)

ارائه خدمات مهندسی برای پروژه­های با زیربنای ناخالص بیش از 3000 مترمربع :

 نظر به انعقاد توافقنامه چند جانبه مورخ 17/7/86  فی­مابین وزارت محترم مسکن و شهرسازی، سازمان محترم نظام مهندسی ساختمان و مدیریت محترم شهری (شورای اسلامی شهر تهران، شهرداری تهران) جهت تسهیل در فرآیند اجرای آیین‌نامه اجرایی ماده 33 قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان و با اهداف "ارتقاءکیفیت ساخت و ساز" و "روان‌سازی گردش کار صدور پروانه ساختمان" مقتضی است دستور فرمایید از تاریخ 1/10/86 ارائه خدمات مهندسی برای کلیه پروژه‌های با زیر بنای ناخالص صرفاً تخریب و نوسازی  یا پروانه ساختمان (زمین بایر یا باغات) بیش از 3000 (سه هزار) مترمربع به شرح ذیل و طبق گردش کار پیوست اقدام گردد:

الف) مرحله صدور پروانه:

1- همراه دستور نقشه‌های صادره دفترچه راهنمای متقاضیان پروانه ساختمان (پیوست 1) را به کلیه مراجعین تحویل گردد.

2- نقشه‌های معماری می‌بایست توسط دفاتر مهندسی طراحی یا اشخاص حقوقی که دارای پروانه اشتغال از وزارت مسکن شهرسازی می‌باشند، تهیه شود و ذیل طرح مذکور توسط طراح حقیقی آن و مدیرعامل شخصیت حقوقی و یا مسئول دفتر مهندسی امضاء و ممهور گردد. در صورت نیاز درخصوص توضیحات نقشه، شخص طراح می‌بایستی مراجعه نماید.

1-2-  قبل از اعلام عوارض، در صورت لزوم، استعلامات مرتبط با نقشه معماری انجام پذیرد.

3- درفرم اعلام عوارض همزمان تعرفه مصوب هزینه‌های نظارت و صدور شناسنامه فنی و ملکی جهت واریز به حساب نظام مهندسی نیز اعلام میگردد و همچنین دستورالعمل نحوه اقدام طراحان در جهت ارائه نقشه‌های فاز 2 معماری، سازه، برق و مکانیک و اخذ تائیدیه از سازمان نظام مهندسی  تحویل مالکین گردد.

4- پس از پرداخت عوارض متعلقه، مهندسین ناظر از طریق سیستم مکانیزه به مالکین معرفی میگردند، نام ناظران حقیقی یا حقوقی رشته‌های معماری، سازه، تاسیسات برقی و تاسیسات مکانیکی وفق لیست اعلامی سازمان نظام مهندسی ساختمان می‌باشد نام ناظران تعیین شده به صورت مکانیزه، به سازمان ارسال تا از آن طریق با مهندسان منتخب ناظر انعقاد قرارداد شده و مراتب به شهرداری منعکس گردد. ضمناً ناظر  هماهنگ کننده توسط سازمان نظام مهندسی ساختمان استان تهران از میان ناظر معماری و یا ناظر سازه معرفی می‌گردد.

5- ارائه تاییدیه سازمان نظام مهندسی ساختمان استان تهران در مورد نقشه‌های فاز 2 معماری (با تاکید بر اجرای مباحث مقررات ملی ساختمان)، سازه (منضم به گزارش ژئوتکنیک زمین محل وقوع پروژه که توسط مشاور ذی­صلاح تهیه شده باشد) تاسیسات برقی و تاسیسات مکانیکی که صرفاً توسط اشخاص حقوقی یا دفاتر مهندسی طراحی مجاز (منضم به مهر و امضاء طراح حقیقی آن) تهیه شده و به همراه لوح فشرده نقشه‌های کنترل شده با فرمت DWG.

6-  معرفی مجری ساختمان توسط مالک که صلاحیت و ظرفیت آن به تایید سازمان رسیده باشد به انضمام فرم تعهد مجریان به شهرداری منطقه مربوطه (پیوست شماره 3)

تبصره: مشخصات کلیه مجریان ذی­صلاح جهت اطلاع عموم در سایت سازمان نظام مهندسی درج گردیده است.

7- به هنگام صدور پروانه، اخذ امضاء مالک، ناظر هماهنگ کننده و مجری ساختمان در ظهر پروانه الزامی بوده و یک نسخه از نقشه‌های مصوب به هریک از نامبردگان تحویل گردد.

تبصره 1): برگ اعلام شروع عملیات ساختمانی نیز تحویل مجری گردد.

تبصره2): یک نسخه از پروانه ساختمان به صورت الکترونیکی به سازمان نظام مهندسی استان تهران ارسال می‌گردد.

ب) مرحله اجرای عملیات ساختمانی:

1- قبل از شروع عملیات ساختمانی،‌ ارائه برگ اعلام شروع عملیات ساختمان با امضاء و مهر مجری و تائید ناظر هماهنگ‌کننده ساختمان به شهرداری منطقه و سازمان نظام مهندسی ضمن رعایت سایر ضوابط و مقررات الزامی است.

2- گزارشات مراحل مختلف کار توسط ناظر هماهنگ کننده به شهرداری منطقه و سازمان نظام مهندسی ساختمان استان  ارائه خواهد شد.

3- صدور گواهی پایان کار ساختمانی منوط به ارائه گزارش اتمام عملیات ساختمانی و تکمیل شناسنامه فنی و ملکی و نقشه‌های چون ساخت بوسیله مجری که توسط  ناظر هماهنگ کننده تائید و به مهر و امضاء سازمان نظام مهندسی ساختمان استان تهران رسیده باشد، خواهد بود.

تبصره 1): ارائه خدمات مهندسی کلیه پروژه‌ها با زیربنای ناخالص بیش از 3000مترمربع که برای آنها قبل از تاریخ 1/10/86 تشکیل پرونده شده است، کماکان وفق روال قبلی صورت پذیرد.

تبصره 2): ساختمان‌های آموزشی دولتی و حوزه‌های علمیه و مراکز نظامی و انتظامی مشمول مفاد بخشنامه‌های موضوعی خود بوده از شمول این بخشنامه مستثنی می‌باشند.

تبصره 3): مجری و ناظرین تحت امر سازمان نظام مهندسی علاوه بر مالک، مسئول رعایت ضوابط و مقررات شهرسازی از نظر کاربری ملک، تراکم، تعداد طبقات و زیربنای مجاز مندرج در پروانه و نیز رعایت مقررات ملی ساختمان هستند و در صورت تخلف طبق مقررات مربوطه پاسخگو خواهند بود.

تبصره 4): در کلیه موارد مذکور کنترل صلاحیت و ظرفیت مهندسین مشترکاً توسط شهرداری و سازمان نظام مهندسی انجام خواهد شد.

  شایان ذکر است این حوزه در راستای تسهیل اجرای توافقنامه چند جانبه و دستورالعمل فوق با تشکیل "شورای هماهنگی امور مهندسان ساختمان" در اداره‌کل معماری و ساختمان آمادگی پذیرش هرگونه پیشنهاد و رفع ابهام را خواهد داشت.(41546/86/811-1/10/86)

 

 

 

روند مراحل کنترل و بررسی آیتمهای ضروری در فرآیند صدور پروانه (صرفاً در بخش کنترل فنی):

 

فهرست موضوعات مرتبط:

 

1-      قوانین خاص مرتبط با صدور پروانه

2-      انواع درخواست ها

3-      مراحل کنترل

- بررسی اطلاعات پرونده و طرح ها و حقوق مکتسب

- عدم امکان صدور پروانه(اعلام دلایل)

-  صدور دستور نقشه

- بررسی نقشه های معماری 

‌- چک لیست کنترل                

4-      اعلام عوارض 

5-      سایر مدارک فنی و مهندسی

6-      استعلامات

 

 

 

 

 

قوانین مرتبط با صدور پروانه

1- قانون شهرداری

2- قانون زمین شهری  و آیین نامه اجرایی آن

3- قانون تملک آپارتمان ها

4- قانون اصلاح قانون ثبت اسناد – مواد 147 و 148

5- قانون حفظ باغات و اراضی کشاورزی

6- قانون نحوه تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری

7- قانون توزیع عادلانه آب

8- قانون تشکیل شورای آموزش و پرورش

9- مقررات استفاده از اراضی طرح جامع 

 الف- مقررات استفاده از اراضی محدوده 5 ساله خدماتی  

 ب - مقررات استفاده از اراضی داخل محدوده 25 ساله خدماتی

 ج -   مقررات استفاده از اراضی واقع در حریم شهرتهران

    - ج‌1 )کمربند فضای سبز

    - ج2) اراضی مزروعی

    - ج3) دهات واقع در حریم

10- قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و

  کمیسیون ماده 5 از قانون فوق

11- قانون منع فروش املاک فاقد کاربری و یا کاربری غیر مسکونی

       برای امرمسکن و تعاونی های مسکن

12- قوانین( مرتبط) مصوب مجلس شورای اسلامی

13- قوانین بودجه سال های مختلف

14- آراء هیأت عمومی دیوان عدالت اداری

15- آراء قطعی شعب دیوان عدالت اداری

16- مصوبات شورای اسلامی شهر تهران

17- مصوبات شورای عالی شهرسازی و معماری ایران

18 -مصوبات کمیسیون ماده پنج

 

2. انواع درخواست ها    

تخریب و نوسازی

احداث

اضافه اشکوب 

توسعه

تعمیرات اساسی و تقویت اسکلت و پی

تعمیرات غیر اساسی

تعویض سقف

دیوارکشی

تبدیل (به تجاری و اداری و…)

تغییر نقشه

تغییرات 

تعویض ناظر- محاسب- مجری

تمدید پروانه

ابطال پروانه

 

انواع کاربردهای مورد درخواست

1- مسکونی

2- آموزشی

3- فرهنگی - مذهبی

4-بهداشتی و درمانی

5-تفریحی و ورزشی

6- پارکینگ عمومی

7-تجهیزات شهری

8-هتل

9-اداری

10- تجاری

11- صنعتی

12- انبار

13- کارگاه

14- تعمیرگاه

15- گلخانه

16- اداری – دولتی

17- انتظامی

18- نظامی

19- دولتی

20- فرهنگی

21- مذهبی

22- ورزشی

23- تولیدی

24- کتابخانه

25- نانوایی

و ....

3.  مراحل کنترل

صدور دستور نقشه

کنترل سند مالکیت

مالکین (مالک – وکیل – نماینده – و…)

   کنترلرعایت قانون زمین شهری

وجود عرصه و اعیان قبل از 5/4/58

عدم وجود عرصه و اعیان املاک زیر 1000 مترمربع گواهی 6 و 8 ماده 12

رأی کمیسیون ماده 12 (دایر – بایر- موات)

انواع دایر(باغ  مشجر-ساختمانی-تأسیساتی-مزروعی)

رأی کمیسیون ماده 14 تبدیل باغات و اراضی کشاورزی

وضع موجود- حقوق مکتسب

تراکم بیشتر از طرح تفصیلی 

 بلامانع بودن و عدم وجودتخلف

عدم وجود بدهی

مطابقت با مصوبات افزایش تراکم مازاد (اصلاحیه 329 کمیسیون ماده پنج – بلندمرتبه سازی)

مطابقت با مصوبات شورای اسلامی شهر تهران (بافت فرسوده و…)

تجاری 

اداری 

صنعتی 

طرح تفصیلی وبروکف

تراکم

کاربری 

اصلاحی – پخ 

طرح

عدم صدور پروانه

ذکر علت
       

 

بررسی نقشه های معماری چک لیست کنترل نقشه

 

ضوابط معلولین

تراکم

کاربری زمین 

سطح اشغال 

طول مجاز زیر بنا

طول بنای مجاورین

تراکم مجاز

قدمت بنای موجود  

لزوم یا عدم لزوم رعایت پخ 

موقعیت درختان

 

  آخرین ضوابط تراکم های مصوب مازاد بر تراکم مجاز

طرح تفصیلی

اصلاحیه مصوبه 329 ک. م. 5

بلند مرتبه سازی

بافت فرسوده

مصوبات خاص ک . م .5

   

 

  محدودیت ارتفاعی

 

میراث فرهنگی 

فرودگاه

اماکن تاریخی

مراکز نظامی و انتظامی و

 

 

 

 

 

 

ضوابط باغات

 

تراکم

طبقات

سطح اشغال 

رأی کمیسیون توسعه وعمران شهری شورای اسلامی شهرتهران

آراء دیوان عدالت بدوی و تجدید نظر

کنترل رأی کمیسیون ماده 12

رأی کمیسیون ماده 14

رأی کمیسیون ماده 7

 

 حرایم لازم الرعایه

خطوط لوله ( نفت و گاز)

نیروگاه

خطوط فشار قوی

نهر – رودخانه – قنات – شبکه های آبرسانی

اماکن نظامی – انتظامی

خطوط راه آهن و مترو

 

   ضوابط کلی معلولین در ساختمان‌های مسکونی

 

عدم نیاز

صرفا دسترسی در مشاعات 

واحد معلول

5 طبقه و بیشتر

8 واحد و بیشتر

در هرطبقه4 واحد و بیشتر

20واحد وبیشتر – اختصاص 5٪ کل واحدها

پارکینگ معلول – اختصاص 5٪ واحدها

 

 

کنترل ضوابط معلولین

عرض راه پله و راهرو برای دسترسی معلولین

تعداد واحد معلول مورد نیاز (5% واحدها)

ضوابط معلولین درساختمان های عمومی و مراکز خرید و فرهنگی و...

پارکینگ معلولین در ساختمان های عمومی و مراکز خرید

(تعداد- محل وقوع و دسترسی نسبت به پله و آسانسور)

رامپ معلولین ( شیب- عرض- پاگرد- محل توقف و انتظار – طول حداکثر)

جک معلولین

آسانسور معلولین (مبحث 15)

 

ضوابط واحد معلولین

ابعاد سرویس ها و مبلمان سرویس و حمام

جهت باز شو درب ها

عرض درب ها

ابعاد پارکینگ معلولین ( 5×5/3)

ارتفاع پارکینگ معلولین(4/2 متر)

 

مطابقت با مقررات ایمنی وآتش نشانی و خروج (مبحث 3 مقررات ملی ساختمان)

 

6 طبقه و بیشتر(ساختمان­های مسکونی – تعداد واحد در هر طبقه – فاصله دورترین نقطه در واحد تا پله خروج)

7 طبقه و بیشتر ( رعایت و اخذ تاییدیه سازمان آتش نشانی)

محل پله های فرار – دسترسی کلیه واحد ها به پله فرار

محل پله های اصلی ( رعایت مبحث 3 و15 مقررات ملی ساختمان )

خروجی های اضطراری

محل تأسیسات (در طبقات)

مشخص بودن طبقه همکف ازسایر طبقات (درراه پله همکف با زیرزمین)

جهت پله ها

دور بند بودن پله وآسانسور وجدا سازی ورودی واحدها از  لابی از طریق راه پله 

 

 

کنترل نقشه

کنترل شمال جغرافیایی

کنترل کد کف و پروفیل­های عرضی و طولی

کنترل ابعاد نقشه با سند 

کنترل اصلاحی / پخ و طرح­ اجرایی(زوایا و قوس)

تعداد واحد مسکونی در طبقات

مساحت واحد های مسکونی (زیر 100 و زیر200 مترمربع و بالای 200 متر مربع)

حوزه پارکینگ

تعداد پارکینگ مورد نیاز

تامین صددرصد پارکینگ

تعهد واگذاری عرصه واقع در طرح و اصلاح سند 

ارایه تعهد در صورت واگذاری و اعطای تسهیلات اصلاحی

ضوابط و لفاف و سطح اشغال بلند مرتبه سازی

 

 

رعایت مقررات ملی ساختمان

مبحث 3

مبحث 15

مبحث  18و 19

مبحث 6

آیین نامه 2800

 

 

کنترل فضای پارک خودرو

ابعاد محل ایست خودرو

مانور خودرو

رامپ مثبت و منفی

عرض رامپ-حداقل 5/ 3 متربرای تا 25 واحد

عرض رامپ-بیشتراز 25 واحد

یا عرض حداقل 5 متر و یا دو رامپ ورودی و خروجی

هر کدام بعرض 5/3 متر

ارتفاع نورگیر زیرزمین حداکثر 9/0 متر

تیر برق

محل درختان (کهن، نهال ، بن) در ملک و سایت و احتمال قطع و یا امکان جابه­جایی آن­ها

عرض درب ورودی

کنترل مساحت فضای باز و مازاد فضای باز(تامین پارکینگ)

ارتفاع سرگیری ورودی ماشین رو و راه­پله

املاک دارای واحد تجاری و اداری ارتفاع پارکینگ 20/2 متر

ارتفاع پارکینگ (در همکف4/2درزیرزمین6/  2–بالای25 واحد یا 1000مترمربع و بیشتر ارتفاع 3متر )

 

 

تعداد ورودی سواره رو مجاز

ماشین رو بودن گذر-شرایط ششگانه عدم تامین پارکینگ

 کنترل شیب زمین با نقشه ارایه شده – کد ±0.00

تعداد ورودی و خروجی بالای 25واحد

برهای 20متر و بیشتر

عرض رامپ ورودی و خروجی 5متر

شعاع رامپ 5/6 متر

دسترسی ها

عدم دسترسی درب به فضای سبز – ردیف پنجره

ورودی پارکینگ – عدم قطع و جابه جایی درخت یا تیر برق

پیاده

سواره- تعداد درب از یک بر– برهای مختلف

معلولین

پاسیو

مسکونی بالای 200م.م

ابعاد پاسیو اتاق های اصلی12مترمربع

ابعاد پاسیو آشپزخانه  6مترمربع

عرض حیاط خلوت حداقل 3 متر

بلند مرتبه سازی

ابعاد پاسیو و مساحت آن مطابق ضوابط خاص آن

مسکونی زیر200م.م

ابعاد پاسیو اتاق های اصلی6٪ مساحت

ابعاد پاسیوآشپزخانه 3 ٪ مساحت

عرض حیاط خلوت 2 متر

مشرفیت

فاصله مشرفیت اتاق های اصلی در واحدهای مجزا- 6 متر

فاصله مشرفیت آشپزخانه ها و اتاق­های اصلی دو واحد مجزا - 4 متر

تجاری

پاسیو تجاری - اداری حداقل 25 مترمربع

پاسیو در بلند مرتبه سازی با ضوابط خاص

 

ارتفاع ساختمان

محدودیت ارتفاع

تعلق آسانسور (5 طبقه یا 5/10 متر آخرین کف)

پله فرار(6 طبقه و بیشتر از روی زمین یا 15 متر آخرین کف)

ضوابط ایمنی و آتش نشانی (7طبقه و بیشتر از روی زمین) با رعایت مبحث 3  

محدودیت روی گسل های درجه 1و2

کنترل نقشه

کنترل تایتل نقشه

رعایت اصلاحی در نقشه

رعایت پخ دو گذر در نقشه

نقشه گود برداری و سازه نگهبان

ضوابط بلند مرتبه سازی -ضوابط برج باغ

نقاط ممنوعه

طبقات

مکان یابی – ضریب آلودگی هوا و ...

ژئوتکنیک ،گسلش در حریم درجه دو

سطح اشغال 

ساختمان های متصل –ساختمان های منفصل

فضای باز

کنترل لفاف فضایی- (شیب‌های 200٪ در شمال و جنوب  700٪ شرق و غرب و 60 درجه)

کنسول

پارکینگ

 

 

محدوده های باطرح خاص

منطقه 22 و 21

بازار تهران

بازار تجریش

شهرک قدس

 

 

قطع و جابه جایی درختان

برخورد با بنا

برخورد با رامپ 

برخورد با ورودی ماشین رو

 

4. اعلام عوارض 

زیر بنا

پارکینگ

پذیره

پیش آمدگی

بیمه کارگران

الگوی مصرف

آموزش و پرورش

ایمنی و آتش نشانی

عرصه ( پذیره صنعتی)

تفکیک

تراکم مسکونی (مازاد بر تراکم پایه مالی)

تغییر کاربرد (‌تجاری- اداری- صنعتی)

تغییر کاربری املاک واقع در طرح های دولتی

 (‌مصوبات شورای اسلامی شهر تهران)

راسته بازار

قطع درخت

طرح تفصیلی – ماده 5 (‌اختلاف تراکم مصوب تا تراکم پایه مالی)

 

 

 صلاحیت مهندسین

پایه یک- دو- سه

ارشد

حقوقی

دفاتر مهندسی

 

بررسی تاییدیه های مختلف

بررسی نظریه سازمان ترافیک

بررسی نظریه سازمان پارک ها و فضای سبز منطقه

تاییدیه آتش نشانی

 

تایید پیش نویس

 

 

6.استعلامات

استعلامات صدور پروانه

استعلام کمیسیون ماده پنج (درخواستهای احداث مجتمعهای تجاری یا اداری) 

استعلام حوزه معاونت ترافیک منطقه ( طرح های تجاری – اداری ) - بلند مرتبه سازی بیشتر از 30 واحد – طرح های چند منظوره*

استعلام اداره کل املاک

استعلام اداره کل حقوقی

استعلام شرکت ساماندهی مشاغل مزاحم*

استعلام اداره کل تدوین ضوابط، نظارت و صدور پروانه

استعلام اداره کل معماری و ساختمان

استعلام اداره کل شهرسازی و طرحهای شهری

استعلام برق (تاریخ نصب کنتور)

استعلام مشاور معین منطقه

استعلام اداره درآمد و نوسازی (قدمت بنا) *

استعلام از سازمان نظام مهندسی

استعلام سازمان آتش نشانی و خدمات ایمنی (پیش‌بینی تمهیدات ایمنی) *

استعلام سازمان پارکها و فضای سبز منطقه ( قطع و جابجایی درختان) *

اخذ استعلامات مورد نیاز فوق به طور همزمان امکان پذیر بوده و انتقال به مرحله بعد منوط به ارائه کلیه پاسخ استعلامات می‌باشد.

*  استعلامات جنبه کلی داشته و یک بار استعلام بر روی نقشه توسط سازمان ارائه می‌گردد و هر نوع تغییرات بعدی می‌بایست توسط سازمان مربوطه به روز گردد.